Привет. Я подписал прямой контракт с RSO. Некоторое время после этого она продолжала платить в УК. Списали с меня по квитанциям. Хотя у меня есть документ из РСО, в котором сказано, что с момента заключения договора они перестанут производить платежи за мое помещение в УК. При этом я заплатил в RSO. Сейчас решил разобраться и написал заявление с просьбой обосновать законность предъявленных обвинений и сделать перерасчет. На что получила ответ, что обязана предоставить им договор с РЮО. Я перечитал договор с УК и не нашел такого обязательства. Но отправил первую страницу. На что получил ответ, что я должен выслать им копию всего договора. Вопрос в том, законно ли это. Почему я должен давать им полный текст контракта?
Ирина, добрый день!
В соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации ресурсоснабжающая организация оказывает свои услуги непосредственно собственникам многоквартирного дома в трех случаях: 1. При принятии общим собранием собственников МКД решения о заключении прямых договоров подряда на поставка ресурса ресурсоснабжающей организацией. 2. При расторжении договора поставки ресурсов, заключенного между РНО и УК в связи с имеющейся задолженностью УК. 3. При наличии ранее заключенных прямых договоров с РСО и принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и оплаты коммунальных услуг при изменении способа управления многоквартирным домом или выборе управляющая организация.
Таким образом, при отсутствии первых двух факторов, указанных в статье 157.2 ТК РФ, то УК является поставщиком коммунальных услуг и обязан предоставить (поставить) вам ресурс, фактически являясь посредником между вами и RSO, с правом выдачи вам квитанций от своего имени, но тем не менее обязан заплатить за вас с RSO.
Если было принято решение общего собрания, или РЮО отказалось от контракта с СК, то последняя не имеет к вам никакого отношения по поставке ресурсов, не имеет права выдавать квитанции об оплате.
В обоих случаях вы не обязаны предоставлять свой договор управляющей компании. В первом (при отсутствии решения и отказе РСО от УК) не имеет юридического значения, во втором не имеет практической пользы для УК, так как есть решения общего собрания , либо отказ.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Нормативные акты, регламентирующие заключение договоров с РСО по действующему УК
Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями в 2020 году возможно заключить по следующим направлениями предоставляемых услуг:- Водоснабжение (горячее и холодное);
- Искусственное отопление жилых и нежилых помещений - отопление;
- Переработка и вывоз твердых бытовых отходов;
- Удаление жидких коммунальных отходов и воды;
Новый закон № 59/ФЗ в редакции от 03.04.2020 должен помочь в борьбе с долгами перед РСО.
Штрафные санкции в отношении МА остаются в силе. Причина – неправильно рассчитанные суммы в квитанциях к оплате. Итог – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неправильно указанной цифры.
Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:- РЮО и обычные люди станут более «защищенными».
- Уйдут ситуации, когда весь дом был отключен от какой-то услуги из-за того, что денежный ресурс поступил на счет управляющей компании, но не дошел до РСО.
- Очевидный недостаток – низкое качество услуг. На этапе непосредственных отношений это придется решать владельцам МКД.
Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить на прямые договоры, нужно понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».
К первому термину относится:- Вода подведена к домам (горячая и холодная);
- Тепловая и электрическая энергия;
- Природный газ, в том числе газ в баллонах;
- Доставка твердого топлива для печей.
Жилищно-коммунальные услуги – это работы, выполняемые для сохранности имущества, находящегося в собственности МКД. Мероприятия, направленные на содержание и восстановление здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К таким объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.
Посмотрите видео: "Бомба в ЖКХ: Прямые договоры потребителей с ресурсонабжающими организациями."Законы Российской Федерации
Изменения, внесенные в Федеральный закон № 59/ФЗ в редакции от 03.04.2020, позволили потребителю работать напрямую с поставщиком услуг. Минуя, так сказать, посредника в лице управляющей компании.
До подписания поправок в этот закон было сложно заключить договор напрямую с ресурсоснабжающей организацией. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2020 г. в части пункта 2 статьи 157 описана методика расчета платы за оказанные коммунальные услуги при работе непосредственно с РСО.
Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих...»:- Контролировать уровень предоставляемых услуг;
- Способствовать передаче данных с измерительных и учетных приборов (счетчиков) из МА в РСК;
- Прием жалоб от граждан и работа с ними;
- Разрешить сотрудникам РСО доступ в подсобные помещения МКД для устранения неполадок.
В 2013 году управляющая компания "поторопилась" и перевела наш недостроенный дом на прямые расчеты с РСО... в последствии они расторгли договор с РСО и теперь мы таким образом находимся в прямых договорных отношениях с РСО... На данный момент, площадь дома более чем в 3 раза больше первоначальной, и теперь жители только одной восьмой площади дома проголосовали за прямые заселения... Вопрос в том, так ли это можно заставить УК заключить договор с Северной Осетией... возможно ли вернуться обратно "под крыло любимого УК" - от прямых взаиморасчетов....
В судебной практике я не встречал ни одного судебного решения, где бы УК "принуждали" к заключению соглашения с УК... на какую норму закона ссылаться? Чаще «отклоняют» по ст. 421 ГК РФ
По закону УК не имеет права отказать в заключении договора с РСО. Такие соглашения требуются по закону (единовременный платеж). Видимо ваш УК нарушает закон. Вы можете обратиться с коллективным заявлением в жилищную инспекцию или прокуратуру.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Особенности заключения договоров
В случаях, когда собственники многоквартирного дома на общем собрании решили перейти на работу с РСК без посредников, круг деятельности управляющей организации сужается.
Но часть обязанностей все равно остается за УК, как то:- Ответственность за качество деятельности, проводимой на территории общего пользования. Жалобы жильцов направляются в УК, сотрудники которого обязаны реагировать на них, проводить проверку и составлять акты о происшедших ЧП. Если найти доказательства вины РЮО не удастся, то всю ответственность за случившееся несет УК. Размер причиненного физического и морального вреда несет ОУ.
- Когда в договоре социального найма жилья прописано, что передача данных, снятых с приборов учета в квартире, направляется в УК, их работники обязаны своевременно обрабатывать поступившие сведения в РСК для возможности расчета и начисления за потребляемый ресурс.
- Содержание имущества, находящегося в общей собственности совладельцев МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение контрактов в других областях является обязанностью ОУ.
Плюсы, минусы и зона ответственности по новому закону для УК и РСО
Плюс для управляющей компании — сокращение круга обязанностей.
Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:- Расчет стоимости услуги;
- Распределение суммы по списку арендаторов;
- Выставление счетов;
- Контроль своевременности оплаты;
- Заключение договора с поставщиком услуг.
Мероприятия по установке счетчиков, их проверка и составление актов о неисправности приборов учета – все это, в том числе с переходом на прямые отношения, находится в зоне ответственности РСК.
В этой ситуации управляющая компания может направить все усилия на выполнение обязательств по качественному обслуживанию МКД.
Минусы прямых контрактов с РСО:- Получив договоренность о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в обременение старые долги жителей МКД.
- Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
- Расходы по взысканию долгов теперь на них.
- Ведение учета плательщиков и неплательщиков;
- Своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
- Контроль над адресами, где необходимо частично остановить подачу ресурсов, в связи с возникновением задолженности.
При работе с лицами, имеющими долги, управляющей компании остается только обеспечить доступ к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.
Еще одним положительным моментом для управляющей компании является то, что уменьшение суммы поступающих средств дает возможность изменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет сэкономить деньги за счет сокращения работы. Декларация подается раз в год и сумма будет намного меньше.
При выставлении счетов за услуги РСК несет ответственность за их достоверность. Ошибки в расчетах чреваты наложением штрафа в размере 50% от указанной суммы на руководителя ресурсоснабжающей организации.
Потребитель, выявив ошибку в чеке, должен написать заявление в РСО. При отсутствии официального ответа можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в суд.
Причины перехода по законодательству в 2020 году
Переход от системы «Потребитель МКД ⇒ Управляющая компания ⇒ Ресурсоснабжающая организация», к формату «Житель МКД ⇒ РСО» возможен в двух случаях:- На собрании собственников многоквартирного дома принято решение о заключении прямого договора с РСО, возражений у руководства компании нет.
- Второй вариант развития событий – финансовые споры между управляющей компанией и ресурсоснабжающей компанией. Денежные средства, причитающиеся РГК, не перечисляются Управляющей компании или предоставляются не в полном объеме, с нарушением сроков.
Не путайте понятия "прямые договоры" и "расчеты" - в законе РФ в части Жилищного кодекса указано, что допускается осуществление платежей непосредственно на расчетный счет РСО. Это также применимо, когда MC выступает в качестве посредника.
Подробно ознакомиться с вопросом, с юридической точки зрения, можно здесь - последняя редакция 2020 г. ЖК №188/ФЗ статья 155. Нормы прямых расчетов прописаны в ФЗ №123 от 4 июня , 2001 г., с поправками.
Исключение составляет плата за непосредственное содержание недвижимого имущества. Ежемесячные платежи должны вноситься на счет управляющей компании.
Основное отличие прямого договора с РСО от формы аналогичных платежей заключается в том, что во втором случае договор заключается с управляющей компанией. В ситуации, когда возникает задолженность, только управляющая компания имеет право требовать сумму неустойки.
РСК не имеет полномочий на взаимодействие с должниками в прежнем формате. Однако при заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией проблема автоматически решается.
Выводы процедуры
Сообщество совладельцев многоквартирного дома вправе заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума для ОСС.
RSO напрямую имеет полномочия на расторжение контракта с СК и ведение самостоятельных переговоров с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от управляющей компании в размере не менее двух средних платежей в месяц. В этом случае расторжение договора возможно в одностороннем порядке.
Определение долга при переходе с УК на договор с РСО
Сумма долга, заявленного ресурсоснабжающей организацией, будет рассчитываться исходя из среднероссийской нормы потребления этого ресурса. Решение закрепляется судебным приказом и актом примирения. При этом показания приборов учета не учитываются.
Алгоритм
Для заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями необходимо предварительно получить их одобрение. Если РСО дало согласие, то назначается собрание собственников многоквартирного дома.
Этот вопрос вынесен на повестку дня. При достижении кворума для ОСС председатель сообщества МКД заключает договор с РКО. Смена организаций, обслуживающих дом, допускается не чаще одного раза в год. Предыдущий поставщик услуг должен быть уведомлен о расторжении договора не менее чем за месяц.
Если же причина перехода к прямым отношениям между потребителем и РСО является задолженность со стороны управляющей компании, тогда действовать надо так:- Уведомить MC или ТСЖ, что деловые отношения будут прекращены через 30 дней.
- Уведомить органы Госжилнадзора.
- Разместите объявление для владельцев квартир МКД на информационном стенде, на сайте управляющей компании или компании-поставщика ресурсов.
Все участники сделки должны быть уведомлены о предстоящем событии не позднее, чем за один месяц. По истечении 30-дневного периода договор автоматически считается расторгнутым.
Необходимая документация
На начальном этапе следует сделать соответствующий запрос руководителю ресурсоснабжающей компании с просьбой заключить договор прямого сотрудничества.
В таблице указаны документы, которые потребуются для перехода на прямые взаимоотношения с РСО. Файлы доступны для бесплатного скачивания:Таблица 1.
| Документ | Ссылка |
|---|---|
| Образец договора с РСО | Скачать |
| Приложения к контракту | |
| Данные о состоянии жилого фонда, количественное и качественное | №1 |
| Акт эксплуатационной ответственности | №2 |
| Балансовая отчетность | №3 |
| Форма передачи показателей учетно-измерительных приборов | №4 |
| Шаблон уведомления о смене тарифного плана | №5 |
| Бланк для заполнения при возникновении задолженности перед РСО | №6 |
| Образец акта по сверке | №7 |
| Протокол | |
| №1 | Один |
| №2 | Два |
| №3 | Три |
Обязанность собственника нежилого помещения по заключению договора с РСО
Согласно Постановлению № 1498 от 26.12.2016, собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно осуществлять поиск РСК (ресурсоснабжающих организаций) и заключать с ними договоры напрямую.
Порядок передачи показаний приборов учета для компании-поставщика ресурсов
Потребитель представляет в управляющую организацию показания измерительных и приборов учета воды, света и газа. Компания, в свою очередь, обязана своевременно и в полном объеме передавать полученные данные в РКО, если иное не указано в договоре с РСО.
Что делать, если МКД перешел на прямой договор с РСО, а выплаты от управляющей компании продолжают поступать
В этом случае бухгалтер и руководитель управляющего несут полную ответственность за это противоправное деяние. Если до поступления текущего платежа от потребителя на счет ситуация будет исправлена, то наказания не последует. В противном случае будет наложен штраф в двойном размере взысканной суммы.
Проверка законности начисления ГЖИ ресурсоснабжающей организацией
Деятельность Госжилнадзора регулируется ст. № 20 Жилищного кодекса РФ, в котором указано, что сотрудники ГЖИ имеют право проверять документы для расчета коммунальных платежей. Основная работа отдела заключается в предотвращении и пресечении любых нарушений, связанных с нарушением прав потребителей.
Основания для жалобы
Причины жалоб на работу РС могут быть:- Услуги низкого качества;
- Перебои с подачей воды, электричества, газа;
- Неправомерно завышенные платежи за услуги РСК.
Вы можете подать жалобу в Жилищную инспекцию индивидуально или коллективно. Для этого нужно собрать пакет документов, подтверждающих факт нарушения. Необходимо обратиться в ГЖИ после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорировано, так как есть бумажные доказательства.
Образец жалобы
Посмотрите видео: "Сложности перехода на прямые договора."Нововведения в законодательной базе ЖКХ касаются заключения прямых договоров с РСК, даже если в МКД есть управляющая компания, и ранее все услуги поставлялись через нее. Суть дела в государственной службе.
Переход на прямую работу с компаниями-поставщиками ресурсов еще не отлажен, не все вопросы проработаны на законодательном уровне. Поэтому на том или ином этапе будут возникать проблемы.