Арендовать
Арендная плата – это фиксированная стоимость использования нежилого помещения, которая рассчитывается по формулам или устанавливается собственником.
Предоставление жилого помещения во временное пользование производится на короткий или длительный промежуток времени.
Возможна аренда помещений различной площади и назначения. Это может быть объект, принадлежащий физическому, юридическому лицу или зарегистрированный государством.
Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:
- В стоимость входит оплата земельного участка, на котором расположен объект. В некоторых случаях плата за землю не взимается.
- Базовой единицей расчета является 1 квадратный метр.
- По соглашению сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.
Размер стоимости прописывается в договоре следующими способами:
- Фиксированная ставка на эксплуатацию всего объекта;
- Стоимость определенной территориальной единицы, умноженная на всю площадь;
- К фиксированной стоимости добавляется стоимость коммунальных платежей.
Виды
Существует два основных вида аренды. Градация производится в зависимости от владельца недвижимости.
| Разновидность | Характеристика |
| Собственник – городские власти | Аренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год. |
| Собственник – физическое, либо юридическое лицо | Требуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс. |
Что входит в стоимость
Стоимость состоит из двух составляющих:
- Расходный материал. Средства, которые собственник тратит на содержание нежилого недвижимого объекта.
- Доход. Доход, который этот объект приносит владельцу.
Минимальные и максимальные значения законодательно не закреплены. Если указанная сумма невероятно мала, налоговая инспекция потребует отчет и может организовать проверку.
Факторы
- Степень развития инфраструктуры региона, в котором находится объект аренды.
- Транспортное сообщение, подъездные пути.
- Размер населенного пункта.
- Список коммуникаций.
- Возраст постройки.
- Качество строительных материалов.
- Степень износа помещения.
- Назначение объекта, с какой целью он эксплуатировался.
На определение стоимости не влияют расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.
ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, осуществляемой с помощью арендованных площадей, также не влияет на стоимость аренды.
Метод расчета
Способ расчета указан в приказе Минстроя № 209 от 14.09.92. На основании закона формула определения цены основана на базовой ставке за год и значении региональных значений из коэффициентов.
Значение рассчитывается следующим образом:
(ЦЕЛЬ+PZ)*NDS*JINF
АИМ - плата за имущество;
PZ - арендная плата за земельный участок, которую платит собственник. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.
НДС - сумма с учетом НДС.
JINF – уровень инфляции.
Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, необходимо сначала рассчитать величину платы за недвижимость:
АИМ = БАП*КЗ*КМ*СТ*КД*КНЖ*КС*С
БАТ - значение базовой ставки на год за 1 кв.м без учета площади технических помещений, лестничных маршей и т.п.
KZ - регион, в котором находится объект - поселок, район города. Индикатор фиксируется для заданной области.
КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.
КТ – это тип объекта нежилого фонда.
КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.
S - квадратура, территория арендованного объекта.
КС – показатель, определяющий факт сдачи территории в аренду.
КНЖ - уровень качества арендуемого имущества. Он рассчитывается следующим образом:
КНЖ = КК1+КК2+КК3.
КК1 – показатель, определяющий уровень улучшения.
КК2 – показатель, определяющий местонахождение объекта недвижимости.
КК3 - показатель комфортности использования.
Для определения общей суммы арендной платы необходимо произвести расчеты по этой формуле для каждого зала, комнаты.
В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. Частная организация, занимающаяся организацией праздников, хочет снять в нем два офиса. Других претендентов на помещения в здании нет, поэтому торги не проводились. Мы используем формулу:
АП = БАП*С*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ
БАТ - базовая ставка 4300 руб.
Площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 55 кв. метров.
KZ - здание находится практически в центре города, коэффициент локации 1,4.
Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0,8.
КТ – площади предоставляются под офисы, коэффициент составит 0,8.
КС - техническое состояние хорошее. Значение показателя равно 1,0.
КЗП - показатель занимаемой площади. Если объем арендуемой территории не превышает одной сотки, показатель равен 1,0.
КЭ – срок эксплуатации 9 лет, показатель 0,9.
QC является индикатором улучшения.
Порядок определения – сумма трех показателей:
- Здание оборудовано электричеством, водопроводом, канализацией, системой отопления. Индикатор 0,4.
- Арендуемое помещение находится на втором этаже. Индикатор 0,4.
- Центральный вход в здание. Индикатор 0,1.
Сумма значений равна 0,9.
КСЗ - указывает на значимость реализуемых мероприятий для населения. Организация праздничных мероприятий относится к разряду прочих. Индикатор 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:
АП = 4300*55*1,4*0,8*0,8*1,0*1,0*0,9*0,9*1,0
АП = 1716422,4 рубля в год.
Абонентская плата составит 143035,2 руб.
Жилищные объекты
Предоставление жилых и нежилых помещений в аренду имеет отличительные особенности.
- При сдаче жилого фонда в аренду обязательно наличие официально оформленного договора аренды. В нем указываются условия предоставления недвижимого имущества в аренду, срок, сумма, особенности оплаты.
- Если жилое помещение находится в государственной собственности, оно может быть предоставлено во временное пользование только физическим лицам.
- Недвижимость, которая относится к категории нежилой, сдается в аренду как физическим, так и юридическим лицам.
- Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по прямому назначению.
- Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение договора на срок не менее года. Лицо, арендующее помещение, обязано соблюдать условия договора и своевременно вносить арендную плату. В случае несоблюдения требований договора он аннулируется.
- Если арендатор выполняет все требования договора, он имеет право выкупить арендованную территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.
Прежде чем арендовать или арендовать нежилое помещение, изучите правовую базу. Если вы заранее не рассчитали сумму арендной платы и не обладаете необходимыми навыками, лучше обратитесь к специалисту.