ozr-uk.ru
Главная »

Расчет пропорционально арендуемой площади

Административное право

Договор аренды нежилого помещения заключен между двумя юридическими лицами. В договоре аренды указано, что при отсутствии приборов учета плата за коммунальные услуги по отоплению помещения рассчитывается следующим образом - «Для расчета соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования), и используется общая площадь объекта». Но при этом в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте сдачи-приемки площадь СС не определена. Как в этом случае рассчитывается площадь МОР?

Уточнение от клиента

Мы арендаторы, сдаем в аренду 543,2 м2. Общая площадь здания 4942,4 м2. Кроме нас есть еще 1 арендатор, который арендует 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплатить стоимость коммунальных услуг сверх занимаемой нами 543,2 м2, а именно путем прибавления площади СС, которую он рассчитывает следующим образом:

1392,9 м2 (площадь МОП по экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения по экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП»)

543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь СС, которую арендодатель добавил к арендованной площади).

То есть арендодатель обязывает нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.

Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОР. Как рассчитывается площадь МОП в таких случаях?

Если в договоре аренды не указана площадь МОП, но в договоре сказано, что мы возмещаем расходы на отопление «с учетом площадей МОП», может ли арендодатель добавить к площади 543 м2, арендованной нами по договору аренды, еще 212 м2 МОП договор аренды для расчета стоимости коммунальных услуг?

Уточнение от клиента

Дополнительное соглашение не может быть заключено. Сейчас спор находится в суде. Арендодатель, с которым в споре больше не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что мы должны платить за МОП за тепло, но сама площадь МОП нигде не определена. Не все помещения в здании сданы в аренду – половина здания пустует, поэтому вычесть арендуемую площадь из общей площади для расчета МОП не получится. Остается вопрос - как рассчитать МОП в этих условиях.

(ответ в том, что поскольку площадь МОС в договоре не указана, то и доплачивать за нее нам не надо, так как арендованные нами 543 м2 уже включают в договор МОС - мы взяли это учтено, спасибо, но нам нужно оспорить сам расчет истца в суде).

Уважаемый Виктор! Привет! Но зачем тебе швабра? Арендатор сдает в аренду конкретное помещение или помещение, соответственно, если в договоре аренды не оговорена обязанность Арендатора по возмещению Арендодателю стоимости отопления МОЦ исходя из площади МОЦ, приходящей к Арендодателю, то вы не вправе относить на Арендатора стоимость отопления за СС (опять же площадь, приходящаяся на Арендодателя). Если это так, то вопрос больше к экономисту.

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Переменная арендная плата - когда это имеет смысл

Вопрос об установлении переменной части ренты возникает не всегда. Обычно возникает при сдаче в аренду недвижимости, в процессе эксплуатации которой арендатор будет иметь значительные и меняющиеся от месяца к месяцу затраты на такие ресурсы, как:

  • Электричество,
  • Вода,
  • Термальная энергия,
  • Услуги телефонной связи.

Как правило, у арендодателя есть договоры на такие расходы с ресурсоснабжающими организациями. А ресурсные затраты арендодатель может принять в качестве расходов, но не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных затрат таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться невыгодной.

Арендатор имеет право переоформить ресурсные договоры (полностью или частично) на себя на период действия договора аренды, но это не всегда удобно для него и ресурсоснабжающая организация не всегда согласна на заключение договора с арендатор.

При этом ГК РФ обязывает арендатора нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иное не предусмотрено договором аренды. То есть возможность получения арендодателем платы от арендатора за потребленные ресурсы имеет законодательное основание. А также возможность устанавливать арендную плату не в фиксированном размере, а в любой другой форме или в виде сочетания этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Об отличиях договора аренды от лизинга, в том числе о возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Таким образом, установление переменной части ренты является правомерным и обоснованным действием при:

  • Договор с ресурсоснабжающей организацией заключается арендодателем;
  • Арендатор использует значительные объемы этих ресурсов, и регулярность их расходования непредсказуема.

В то же время введение переменной части ренты — это возможность установить изменение ее размера без изменения размера ренты. При этом он изначально состоит из 2-х частей:

  • Фиксированная, представляющая собой оплату фактической арендной платы;
  • Переменная, зависящая от объема услуг, оказываемых ресурсоснабжающими организациями, приходящаяся на долю арендатора.

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть ренты в бухгалтерском и налоговом учете. Эксперты КонсультантПлюс объяснили, как это сделать правильно. Если вы арендодатель, это готовое решение поможет вам:

Переменная арендная плата - когда это имеет смысл

Если арендатор, то вы в этом материале:

Как отразить арендную плату с переменной частью в условиях договора

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Применяется ли к лоджиям и балконам коэффициент 0,5 при расчете общей площади квартиры? При составлении акта приема-передачи квартиры мне посчитали всю лоджию, а при покупке квартиры применили коэффициент 0,5 (договор на квартиру составлен в июле 2012 года).

Трудно сказать, что и как рассчитывали при купле-продаже квартиры, но в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из сумма площадей всех частей таких помещений, в том числе площади помещений подсобного назначения, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных потребностей граждан, связанных с проживанием их в жилом помещении, за исключением балконы, лоджии, веранды и террасы.

Поэтому стоит предположить, что использование коэффициента, скорее всего, более выгодно в вашей ситуации. При продаже застройщики часто включают в площадь балконы и лоджии, что дает большую площадь и, соответственно, более высокую стоимость, поэтому коэффициент делает площадь меньше, но стоимость меньше, и по указанной норме площадь балконы и лоджии вообще не следует учитывать.

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Как отразить арендную плату с переменной частью в условиях договора

Внесение переменной части арендной платы в договор аренды – непростая задача, так как от того, что прописано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

  • Арендодатель не вправе выставлять от своего имени счета за фактически потребленные арендатором ресурсы, так как сам не является ресурсоснабжающей организацией (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 г. № 7349/99);
  • Арендодатель может переоформить сумму фактических ресурсных затрат на арендатора, но сделает это на основании счета с приложенным к нему расчетом этой суммы, и счет не будет служить основанием для вычета ( письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/ 1040@).

Однако, если договором аренды предусмотрена переменная часть арендной платы, размер которой зависит от суммы ресурсных затрат, то такая плата полностью облагается НДС арендодателем и, соответственно, выставляется счет-фактура (письмо Федеральной налоговой службы России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Величина переменной части арендной платы в договоре должна быть предусмотрена как расчетная величина, определяемая, например, по:

  • Суммирование данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выданных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды - этот вариант возможен в случаях, когда объект ведет однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным номерам телефонов) учет затрат ресурсов;
  • Расчет количества ресурсов на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимость – такой вариант будет приемлем, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами , или несколько арендаторов используют 1 телефонный номер (или арендатор и арендодатель).

Также приемлема формула, согласно которой показатель, рассчитанный одним из 2-х вышеуказанных способов, увеличивается на какой-то процент или на некоторую фиксированную величину.

То есть в договоре аренды необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2-х частей, но и:

  • Специфический алгоритм вычисления значения переменной части;
  • Перечень документов, подтверждающих достоверность принимаемых во внимание данных.

О том, как стороны договора аренды ведут учет операций по нему, читайте в материале «Учет аренды основных средств (нюансы)».

ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в нерабочие дни, объявленные Президентом РФ в связи с распространением коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке выплат. Для этого необходимо составить дополнительное соглашение к договору аренды. Как это сделать правильно, читайте здесь.

Обоснование переменной части арендной платы - что это за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части арендной платы могут выступать такие документы, как:

  • Непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с формулой, содержащейся в договоре аренды, в подлиннике за подписью ответственного лица арендодателя;
  • Акты, счета-фактуры, расчеты, выданные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Ежемесячно вам придется готовить такой пакет документов. Это будет обязательное приложение к счету за аренду за последний месяц. Причем в таком счете-фактуре арендная плата может быть показана как в виде общей суммы, состоящей из обеих ее составляющих (постоянной и переменной), так и в 2-х строках, соответствующих постоянной и переменной части.

Полученные результаты

Введение переменной части в арендную плату является оправданным действием при наличии у арендатора значительного, но неравномерного расхода ресурсов из платы за коммунальные услуги на арендуемый объект. В договоре аренды должно быть предусмотрено не только наличие такой части в составе лизинговых платежей, но и установлен конкретный алгоритм ежемесячного расчета ее стоимости. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основан, будет необходимым приложением к счету за аренду.

Методика расчета арендованных площадей по стандарту BOMA

Способ расчета арендуемой площади чрезвычайно важен для обеих сторон договора аренды. Ведь расходы арендатора по этой статье в среднем достигают 10 - 30 процентов от суммы всех расходов компании, а для арендодателя это может быть основой доходной части бюджета. И здесь у участников этой сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный BTI.

Менее чем за 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендной площади БОМА и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) успели неплохо ужиться. Ведь оба метода хорошо дополняют друг друга.

Итак, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт БОМА позволяет застройщикам более четко понимать окупаемость своего проекта, создает четкие правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключает двусмысленность во время переговоров. Это также позволяет арендаторам сравнивать различные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта

По стандарту BOMA замеры проводятся по внутренней доминантной поверхности стен без учета площади колонн. При этом для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли общих площадей по формуле: полезная площадь (прямо используемого офисного помещения, полезная площадь) арендатора умножается на коэффициент потерь.

Для расчета коэффициента потерь используется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей мест общего пользования и общей площади, предполагаемой к сдаче в аренду) к общей площади, предполагаемой к сдаче в аренду (арендопригодная площадь/полезная площадь - RU).

Соотношение R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как для этажа, так и для всего здания в целом. Для этого расчета площади мест общего пользования делятся на две группы:

- помещения общего пользования на этаже, занимаемые арендатором (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие помещения общего пользования), которые распределяются между жильцами этажа пропорционально занимаемой площади;

- помещения общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения охраны, столовая и др.), которые распределяются между жильцами здания пропорционально занимаемой площади. При этом в соответствии со стандартом БОМА при расчете арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (шахты лифтов, воздуховоды, общественные лестницы).

И в результате полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая под офис полезная площадь) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

[1] ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей этажей в офисных зданиях. Первоначальное название «Стандартный метод ANSI/BOMA Z65.1-1996 для измерения площади пола в офисных зданиях».

Защитите себя от штрафов из-за бухгалтерских ошибок. Пройдите онлайн-курс повышения квалификации на тему «Пять новых ФСБ: кардинальные изменения в бухгалтерии». В течение 1 месяца вы получите официальный сертификат на 120 академических часов.

Исследование: ФСБУ 25/2018 «Аренда» 25, 5/2019 «Запасы», ФСБУ 6/2020 «Основные средства», ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», ФСБУ 27/2021 «Документооборот».

Собрал звездный преподавательский состав. Смотрите программу курсов.


Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное