Договор аренды нежилого помещения заключен между двумя юридическими лицами. В договоре аренды указано, что при отсутствии приборов учета плата за коммунальные услуги по отоплению помещения рассчитывается следующим образом - «Для расчета соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования), и используется общая площадь объекта». Но при этом в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте сдачи-приемки площадь СС не определена. Как в этом случае рассчитывается площадь МОР?
Мы арендаторы, сдаем в аренду 543,2 м2. Общая площадь здания 4942,4 м2. Кроме нас есть еще 1 арендатор, который арендует 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплатить стоимость коммунальных услуг сверх занимаемой нами 543,2 м2, а именно путем прибавления площади СС, которую он рассчитывает следующим образом:
1392,9 м2 (площадь МОП по экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения по экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП»)
543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь СС, которую арендодатель добавил к арендованной площади).
То есть арендодатель обязывает нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.
Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОР. Как рассчитывается площадь МОП в таких случаях?
Если в договоре аренды не указана площадь МОП, но в договоре сказано, что мы возмещаем расходы на отопление «с учетом площадей МОП», может ли арендодатель добавить к площади 543 м2, арендованной нами по договору аренды, еще 212 м2 МОП договор аренды для расчета стоимости коммунальных услуг?
Дополнительное соглашение не может быть заключено. Сейчас спор находится в суде. Арендодатель, с которым в споре больше не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что мы должны платить за МОП за тепло, но сама площадь МОП нигде не определена. Не все помещения в здании сданы в аренду – половина здания пустует, поэтому вычесть арендуемую площадь из общей площади для расчета МОП не получится. Остается вопрос - как рассчитать МОП в этих условиях.
(ответ в том, что поскольку площадь МОС в договоре не указана, то и доплачивать за нее нам не надо, так как арендованные нами 543 м2 уже включают в договор МОС - мы взяли это учтено, спасибо, но нам нужно оспорить сам расчет истца в суде).
Уважаемый Виктор! Привет! Но зачем тебе швабра? Арендатор сдает в аренду конкретное помещение или помещение, соответственно, если в договоре аренды не оговорена обязанность Арендатора по возмещению Арендодателю стоимости отопления МОЦ исходя из площади МОЦ, приходящей к Арендодателю, то вы не вправе относить на Арендатора стоимость отопления за СС (опять же площадь, приходящаяся на Арендодателя). Если это так, то вопрос больше к экономисту.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Переменная арендная плата - когда это имеет смысл
Вопрос об установлении переменной части ренты возникает не всегда. Обычно возникает при сдаче в аренду недвижимости, в процессе эксплуатации которой арендатор будет иметь значительные и меняющиеся от месяца к месяцу затраты на такие ресурсы, как:
- Электричество,
- Вода,
- Термальная энергия,
- Услуги телефонной связи.
Как правило, у арендодателя есть договоры на такие расходы с ресурсоснабжающими организациями. А ресурсные затраты арендодатель может принять в качестве расходов, но не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных затрат таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться невыгодной.
Арендатор имеет право переоформить ресурсные договоры (полностью или частично) на себя на период действия договора аренды, но это не всегда удобно для него и ресурсоснабжающая организация не всегда согласна на заключение договора с арендатор.
При этом ГК РФ обязывает арендатора нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иное не предусмотрено договором аренды. То есть возможность получения арендодателем платы от арендатора за потребленные ресурсы имеет законодательное основание. А также возможность устанавливать арендную плату не в фиксированном размере, а в любой другой форме или в виде сочетания этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Об отличиях договора аренды от лизинга, в том числе о возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».
Таким образом, установление переменной части ренты является правомерным и обоснованным действием при:
- Договор с ресурсоснабжающей организацией заключается арендодателем;
- Арендатор использует значительные объемы этих ресурсов, и регулярность их расходования непредсказуема.
В то же время введение переменной части ренты — это возможность установить изменение ее размера без изменения размера ренты. При этом он изначально состоит из 2-х частей:
- Фиксированная, представляющая собой оплату фактической арендной платы;
- Переменная, зависящая от объема услуг, оказываемых ресурсоснабжающими организациями, приходящаяся на долю арендатора.
Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть ренты в бухгалтерском и налоговом учете. Эксперты КонсультантПлюс объяснили, как это сделать правильно. Если вы арендодатель, это готовое решение поможет вам:
Если арендатор, то вы в этом материале:
Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Применяется ли к лоджиям и балконам коэффициент 0,5 при расчете общей площади квартиры? При составлении акта приема-передачи квартиры мне посчитали всю лоджию, а при покупке квартиры применили коэффициент 0,5 (договор на квартиру составлен в июле 2012 года).
Трудно сказать, что и как рассчитывали при купле-продаже квартиры, но в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из сумма площадей всех частей таких помещений, в том числе площади помещений подсобного назначения, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных потребностей граждан, связанных с проживанием их в жилом помещении, за исключением балконы, лоджии, веранды и террасы.
Поэтому стоит предположить, что использование коэффициента, скорее всего, более выгодно в вашей ситуации. При продаже застройщики часто включают в площадь балконы и лоджии, что дает большую площадь и, соответственно, более высокую стоимость, поэтому коэффициент делает площадь меньше, но стоимость меньше, и по указанной норме площадь балконы и лоджии вообще не следует учитывать.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как отразить арендную плату с переменной частью в условиях договора
Внесение переменной части арендной платы в договор аренды – непростая задача, так как от того, что прописано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:
- Арендодатель не вправе выставлять от своего имени счета за фактически потребленные арендатором ресурсы, так как сам не является ресурсоснабжающей организацией (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 г. № 7349/99);
- Арендодатель может переоформить сумму фактических ресурсных затрат на арендатора, но сделает это на основании счета с приложенным к нему расчетом этой суммы, и счет не будет служить основанием для вычета ( письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/ 1040@).
Однако, если договором аренды предусмотрена переменная часть арендной платы, размер которой зависит от суммы ресурсных затрат, то такая плата полностью облагается НДС арендодателем и, соответственно, выставляется счет-фактура (письмо Федеральной налоговой службы России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).
Величина переменной части арендной платы в договоре должна быть предусмотрена как расчетная величина, определяемая, например, по:
- Суммирование данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выданных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды - этот вариант возможен в случаях, когда объект ведет однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным номерам телефонов) учет затрат ресурсов;
- Расчет количества ресурсов на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимость – такой вариант будет приемлем, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами , или несколько арендаторов используют 1 телефонный номер (или арендатор и арендодатель).
Также приемлема формула, согласно которой показатель, рассчитанный одним из 2-х вышеуказанных способов, увеличивается на какой-то процент или на некоторую фиксированную величину.
То есть в договоре аренды необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2-х частей, но и:
- Специфический алгоритм вычисления значения переменной части;
- Перечень документов, подтверждающих достоверность принимаемых во внимание данных.
О том, как стороны договора аренды ведут учет операций по нему, читайте в материале «Учет аренды основных средств (нюансы)».
ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в нерабочие дни, объявленные Президентом РФ в связи с распространением коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке выплат. Для этого необходимо составить дополнительное соглашение к договору аренды. Как это сделать правильно, читайте здесь.
Обоснование переменной части арендной платы - что это за документы
Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части арендной платы могут выступать такие документы, как:
- Непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с формулой, содержащейся в договоре аренды, в подлиннике за подписью ответственного лица арендодателя;
- Акты, счета-фактуры, расчеты, выданные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.
Ежемесячно вам придется готовить такой пакет документов. Это будет обязательное приложение к счету за аренду за последний месяц. Причем в таком счете-фактуре арендная плата может быть показана как в виде общей суммы, состоящей из обеих ее составляющих (постоянной и переменной), так и в 2-х строках, соответствующих постоянной и переменной части.
Полученные результаты
Введение переменной части в арендную плату является оправданным действием при наличии у арендатора значительного, но неравномерного расхода ресурсов из платы за коммунальные услуги на арендуемый объект. В договоре аренды должно быть предусмотрено не только наличие такой части в составе лизинговых платежей, но и установлен конкретный алгоритм ежемесячного расчета ее стоимости. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основан, будет необходимым приложением к счету за аренду.
Методика расчета арендованных площадей по стандарту BOMA
Способ расчета арендуемой площади чрезвычайно важен для обеих сторон договора аренды. Ведь расходы арендатора по этой статье в среднем достигают 10 - 30 процентов от суммы всех расходов компании, а для арендодателя это может быть основой доходной части бюджета. И здесь у участников этой сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный BTI.
Менее чем за 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендной площади БОМА и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) успели неплохо ужиться. Ведь оба метода хорошо дополняют друг друга.
Итак, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт БОМА позволяет застройщикам более четко понимать окупаемость своего проекта, создает четкие правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключает двусмысленность во время переговоров. Это также позволяет арендаторам сравнивать различные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
По стандарту BOMA замеры проводятся по внутренней доминантной поверхности стен без учета площади колонн. При этом для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли общих площадей по формуле: полезная площадь (прямо используемого офисного помещения, полезная площадь) арендатора умножается на коэффициент потерь.
Для расчета коэффициента потерь используется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей мест общего пользования и общей площади, предполагаемой к сдаче в аренду) к общей площади, предполагаемой к сдаче в аренду (арендопригодная площадь/полезная площадь - RU).
Соотношение R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как для этажа, так и для всего здания в целом. Для этого расчета площади мест общего пользования делятся на две группы:
- помещения общего пользования на этаже, занимаемые арендатором (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие помещения общего пользования), которые распределяются между жильцами этажа пропорционально занимаемой площади;
- помещения общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения охраны, столовая и др.), которые распределяются между жильцами здания пропорционально занимаемой площади. При этом в соответствии со стандартом БОМА при расчете арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (шахты лифтов, воздуховоды, общественные лестницы).
И в результате полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая под офис полезная площадь) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
[1] ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей этажей в офисных зданиях. Первоначальное название «Стандартный метод ANSI/BOMA Z65.1-1996 для измерения площади пола в офисных зданиях».
Защитите себя от штрафов из-за бухгалтерских ошибок. Пройдите онлайн-курс повышения квалификации на тему «Пять новых ФСБ: кардинальные изменения в бухгалтерии». В течение 1 месяца вы получите официальный сертификат на 120 академических часов.
Исследование: ФСБУ 25/2018 «Аренда» 25, 5/2019 «Запасы», ФСБУ 6/2020 «Основные средства», ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», ФСБУ 27/2021 «Документооборот».
Собрал звездный преподавательский состав. Смотрите программу курсов.