Что такое недвижимость
Согласно ст. 130 ГК РФ под недвижимым имуществом понимается имущество, перемещение которого невозможно без существенной порчи и невозможности дальнейшего использования. Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, помещение, здания, сооружения, незавершенное строительство, без участков. Воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, также считаются недвижимым имуществом.
По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать. Но если собственников несколько, при продаже им придется предоставить преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях. Если они не приобретут долю для продажи в течение месяца, они могут выставить ее на продажу третьим лицам.
Важный! Преимущественное право не распространяется на приобретение доли, размещенной в натуре. Речь идет только о доле в праве собственности.
Иногда после составления договора купли-продажи (далее ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть жилье или деньги обратно. На практике сделать это не так просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.
Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности покупателя невозможно. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.
Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подать через МФЦ. В случае расторжения по соглашению сторон регистратор не примет — ему нужно решение суда, вступившее в законную силу. Без суда отказаться от сделки можно только до или во время оформления.
Но есть и другой вариант. Актуально, если с возвратом согласны обе стороны: продавец – чтобы получить обратно имущество, а покупатель – деньги. Стороны могут составить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был первоначально продан.
Вам не придется платить налоги, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. Достаточно подать в налоговую 3-НДФЛ и первоначальный ДКП, чтобы подтвердить одинаковую стоимость жилья по обеим сделкам.
Это важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания не имеют значения. Достаточно желания обеих сторон сделки.
Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 рублей. своему родственнику, намеревающемуся уехать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они с этим согласились и оформили ДКП, по которому бывший покупатель, наоборот, становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору 3 000 000 руб. Налог в этом случае не уплачивается.
Если бы новый собственник решил продать прежней владелице более дорогое жилье — например, за 3 200 000 рублей — ей пришлось бы платить НДФЛ с прибыли:
200 000 × 13% = 26 000 руб. - сумма к уплате без вычета налога. Вычет 1 000 000 руб. фактически освобождает от налогообложения.
Основания для расторжения договора
Если стороны не договорятся о заключении обратного ДКП, им придется обращаться в суд. Просто так не получится: нужны основания, по которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.
Какие могут быть причины:
- Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
- Значительное изменение обстоятельств.
Разберемся, что имеется в виду под этим.
Существенное нарушение договора
Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).
Например:
- В ДКП указано, что зарегистрированных граждан в квартире нет, но позже выяснилось, что они все же есть. Новый владелец вправе требовать аннулирования вида на жительство в досудебном порядке, при невыполнении требований обращаться в суд;
- Недвижимость продана в рассрочку, а покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
- Новый владелец обнаружил недостатки, о которых его не предупредили заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.
Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП в части имущественных недостатков непросто. Важно, чтобы они возникли в период владения имуществом продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.
Значительное изменение обстоятельств
Существенное изменение обстоятельств относится к ситуациям, о которых покупатель или продавец никогда бы не догадывались о заключении сделки.
Здесь важно соблюдать одновременно несколько условий (ст. 451 ГК РФ):
- Сторона, желающая расторгнуть договор, не могла предвидеть в момент подписания, что наступят эти обстоятельства;
- Обстоятельства не могли быть предотвращены;
- В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
- Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны значительный ущерб, при котором она потеряла бы то, на что могла бы претендовать в результате сделки.
Это важно знать! Также трудно оспорить DCT в такой ситуации. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом вернуть недвижимость или деньги не получится, если заинтересованная сторона могла догадаться о возможном возникновении проблемной ситуации.
Например, нельзя будет оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может производить платежи. Судья, скорее всего, скажет, что увольнение можно было предвидеть, так что это не является основанием для прекращения сделки. Сюда же относится получение плательщиком инвалидности.
Признание договора недействительным
Есть и другой вариант - признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Следствием недействительности сделки является возврат имущества продавцу, а денег покупателю (ст. 167 ГК РФ).
Какие могут быть причины:
- Продавец оказался недееспособным лицом, недееспособность которого была установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки и попечительства;
- Продал имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки и попечительства;
- При подписании ДКП покупатель или продавец подвергались моральному или физическому давлению;
- В момент совершения сделки одна из сторон находилась в состоянии алкогольного опьянения и не могла до конца осознавать последствия;
- Договор составлен с нарушением требований закона или под влиянием заблуждения;
- Продаваемое имущество было приобретено в браке, и продавец не брал нотариально заверенного согласия супруга на продажу. Обязательно, даже если супруги разведены, но имущество не разделено;
- DCT был заключен, чтобы скрыть другую сделку.
Продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина, вправе требовать признания ДКП недействительным. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной реализации недвижимости несовершеннолетним или недееспособным.
Если у вас ипотека
Оспорить ДКП заложенной квартиры все труднее, потому что здесь задействовано третье лицо – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о планируемой сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Избегайте суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть денег, уплаченных им в счет погашения ипотеки, он закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После того, как отдана остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если претензии будут удовлетворены, имущество будет возвращено прежнему владельцу, а он внесет деньги на банковский счет для погашения ипотеки.
Это важно знать! Окончательный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости вам необходимо обратиться с иском в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
Как все выглядит пошагово:
- Истец собирает документы, подтверждающие основания расторжения, затем составляет исковое заявление со ссылкой на них.
- Копия заявления направляется ответчику, желательно Почтой России: суду потребуется документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
- Заявление и другие документы передаются в суд.
- Судья назначает предварительное судебное заседание, на котором дело подготавливается к судебному разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
- В ходе судебного разбирательства заслушиваются доводы сторон, исследуются доказательства, даются показания.
В итоге судья единолично выносит решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательном виде, они выдаются всем участникам процесса, один направляется в Росреестр. Вам необходимо прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.
Документы
При обращении в суд потребуются исковое заявление, прекращенное ДСП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости - заключение экспертизы. Пригодятся любые документы, имеющие отношение к делу.
Государственная пошлина
Размер госпошлины 300 рублей, уплачивается истцом при подаче заявления. В случае удовлетворения требований судебные расходы будут взысканы с ответчика.
Сроки подачи иска и разрешения дела
Вы можете обратиться в суд в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев со дня подачи заявления. Но сроки могут быть сдвинуты, если есть основания для приостановки производства.
Судебная практика
Расторгнуть ДКП недвижимого имущества в судебном порядке сложно, но при должной подготовке к разбирательству и умении обосновать свою позицию вполне возможно.
Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении были удовлетворены в полном объеме:
Возможные проблемы
Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для отмены сделки. То же самое относится к покупателю, действующему от имени истца.
Еще одна проблема заключается в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья будет на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет сложно.
Если вам нужна помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить заявку через специальную онлайн-форму на сайте.