Стоимость запасов
В первую очередь при расчете налога на имущество используется инвентаризационная стоимость имущества. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Единственным исключением является земля.
Бюро технической инвентаризации или Проектно-инвентаризационное бюро оценивает объекты исходя из стоимости материалов, из которых они построены, а также с учетом их износа. Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену имущества за вычетом амортизации. Эта схема была разработана в шестидесятых годах ХХ века и считается устаревшей, так как ее применение не учитывает современные нюансы и методы оценки.
После инвентаризации определенная стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в акт инвентаризации. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, поскольку износ, наряду с устаревшими материалами, значительно снижает налоговую базу. Кроме того, такая оценка имущества в десятки раз ниже рыночной.
Следует отметить, что с января 2015 года объекты, подлежащие обложению налогом на имущество, передаются на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.
Кадастровая цена
В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровая цена любой недвижимости формируется множеством различных параметров. Это включает:
этажность здания или сооружения;- Удобство;
- Расположение;
- Категория объекта;
- Продолжительность жизни;
- Инфраструктура;
- Наличие парковки и охраны;
- Другие опции.
Эта цена очень похожа на рыночную, а значит, увеличивает налоговую базу и, как следствие, налог на имущество. Хотя при этом он остается ниже рыночных цен почти в два раза.
Основные отличия этой оценки от других:
Заявление об определении налогооблагаемой базы.- Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы расчета рыночной цены объекта недвижимости тем, что рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
- Только уполномоченные сотрудники Росреестра имеют право проводить оценку объекта.
- Информация о цене, определяемой по кадастровой технологии, имеется. Чтобы это узнать, нужно воспользоваться услугой Росреестра, заключающейся в предоставлении сведений из ЕГРН. А инвентаризация и рыночная оценка сообщается только собственникам недвижимости, а также сторонам при заключении различных договоров.
Таким образом, кадастровая оценка используется при формировании сведений ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных операций с объектами не используется.
Отличие видов смет
Ранее налогооблагаемая база рассчитывалась по инвентаризационной стоимости. Его особенность заключалась в том, что при расчете учитывалась следующая информация:
- Дата ввода объекта в эксплуатацию;
- Стоимость строительства, то есть всех проведенных работ и использованных материалов.
Но полученная цена на недвижимость значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, приводит к неправильному формированию налога.
Правительство решило заменить неэффективный метод расчета, чтобы итоговая оценочная стоимость была ближе к рыночному уровню. Результатом этой политики стало то, что инвентаризационная стоимость была заменена кадастровой ценой. Сейчас в РФ размер налога на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости, а не сметы БТИ.
Существенная разница между двумя ценами связана с тем, что при расчете методики инвентаризации учитывается гораздо больше факторов, чем при оценке, проводимой БТИ. Но следует помнить, что государственные службы ежегодно проводят переоценку недвижимости, в связи с чем собственникам недвижимости настоятельно рекомендуется каждые пять лет обновлять кадастровые документы.
Налоговый кодекс РФ устанавливает, что земля, за которую должен быть уплачен земельный налог, должна получить кадастровую оценку, а для объектов, облагаемых налогом на имущество физических лиц, - инвентаризационную цену. Но это осуществляется только в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.
Изменение налога на имущество
Изменения в Налоговый кодекс были вызваны несколькими факторами. А именно:
Налоговая причина - новый вид оценки превышал кадастровую цену не менее чем в пять раз, тем самым увеличивая налоговую базу и, как следствие, поступления в бюджет органов местного самоуправления. Хотя налог на имущество физических лиц не считается бюджетообразующим, он все же имеет определенную долю в казне муниципальных образований.- Реформа недвижимости – уже несколько лет государство принимает меры по объединению информации обо всех объектах недвижимости в единую систему для унификации платежей, связанных с имуществом. Цель такой реформы – приведение стоимости всей недвижимости к единой, а также ведение учета по единым формам.
- Справедливый налог. Основной причиной всех изменений является принятие единого налога на имущество, так называемого налога на роскошь. Плата получила такое название в народе потому, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень льготных объектов. В результате налогообложение разных слоев общества будет более справедливым, так как большая часть нагрузки ляжет на владельцев дорогой недвижимости.
Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, данная мера позволяет лучше контролировать учет разных объектов недвижимости.
Когда новый платеж выше
После нововведений собственники недвижимости стали переживать, что кадастровая стоимость может быть выше инвентаризационной, ведь при расчете налога по смете БТИ она была настолько мала, что на нее почти никто не обращал внимания. Сейчас ситуация сильно изменилась.
В некоторых регионах, перешедших на новую форму расчета налога, плательщикам пришли уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует учитывать, что в некоторых случаях налог на недвижимость стал меньше, чем раньше.
Такая ситуация связана с тем, что для данного вида оплаты существуют направления, не подлежащие налогообложению:
- 20 м² на квартиру;
- 50 м² для дома;
- 10 м² жилой площади.
Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большую сумму налога будут иметь только владельцы особняков, а также владельцы недвижимости в престижных районах.
Процедура оценки
Системы оценки недвижимости по кадастру и инвентаризации различаются не только учитываемыми параметрами. Также есть разница в алгоритме действий специалистов БТИ и аттестованной организации, занимающихся расчетом кадастровой стоимости.
Определение инвентаризационной цены имущества включает в себя следующие этапы:
Установление восстановительной стоимости недвижимого имущества.- Перерасчет суммы с учетом ставок текущего года с помощью специальных коэффициентов.
- Определение уровня и стоимости фактического износа.
- Расчет реальной оценочной стоимости.
- Расчет суммы налога путем умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определенном интервале.
Этот вид оценки занимает много времени и требует особой осторожности и внимания. Установить цену объекта по данным кадастра намного быстрее.
Этот процесс состоит из следующих шагов:
Муниципалитет принимает решение о повторной оценке.- Составляется перечень объектов недвижимости, подлежащих переоценке.
- Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по данным кадастра.
- Оценка проводится в соответствии с действующими коэффициентами и нормативными документами.
- Отчет, подготовленный оценщиками, находится на рассмотрении.
- Информация передается органам местного самоуправления и публикуется.
- Новая информация вносится в единую базу данных.
Этот метод оценки недвижимости позволяет получить цены, максимально приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью обновляются данные в ЕГРЮЛ.
Переоценка и недостатки
Специалисты БТИ обязаны ежегодно до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится каждые пять лет.
Следует отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилья. Кроме того, информация о каждой оценке дает возможность узнать реальную стоимость имущества.
Однако оба метода оценки имеют свои недостатки. Итак, система инвентаризации сильно устарела, к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определяемая с ее помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что ее актуальность постоянно меняется.
Спор и сроки
Все владельцы недвижимого имущества имеют право оспаривать оба вида цен. Например, чтобы оспорить стоимость товарно-материальных запасов, необходимо:
- Подать иск в суд по месту нахождения имущества. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, проводившая оценку.
- Юридическим лицам следует обратиться с иском в арбитражный суд.
- К претензии приложить инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт освидетельствования, проведенного независимой организацией.
Также возможно оспорить кадастровую стоимость имущества, если собственник считает расчет, произведенный налоговой инспекцией, необоснованным или завышенным. Подозрения обычно возникают, когда:
- Цена нового имущества превышает рыночную стоимость;
- Кадастровая стоимость устанавливается одновременно с рыночной стоимостью.
Для обжалования физическим лицам необходимо обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, а если ответ их не удовлетворит, то подать иск в судебный орган. Оценочная фирма также будет нести ответственность в этом судебном процессе.
К претензии должны быть приложены:
- Кадастровый паспорт;
- Документы на недвижимость, заверенные нотариусом;
- Бумаги, подтверждающие недостоверность цены;
- Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.
Сроков для обжалования инвентаризационной стоимости имущества не установлено. Но на то, чтобы оспорить кадастровую стоимость, собственнику имущества дается полгода с момента внесения сведений в ЕГРН.
Каждому собственнику необходимо знать, чем инвентаризационная стоимость отличается от кадастровой. Разница как для квартиры с небольшой площадью, так и для большого дома может быть существенной. Кроме того, не стоит забывать, что именно кадастровая цена определяет, сколько нужно будет заплатить налога на недвижимость.