Регистрация договора долгосрочной аренды общего имущества общего дома

Примеры договоров, которые были отправлены мне на рассмотрение:

✖ В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в том числе с привлечением третьих лиц) общее имущество Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения временных сооружений на прилегающем земельном участке, для монтажа и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома.

Пример действительного условия

Продолжаю серию публикаций о невыгодных для резидентов условиях договора управления, на которые стоит обратить внимание. Если есть возможность повлиять на эти условия, то эту возможность должен использовать совет дома или инициативная группа. Условия о расторжении договора, о застройщике, об отчетности, об экономии уже разобраны.

Никакой платы за рекламу компания не платила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого происшествия утвердили единый тариф на размещение рекламных конструкций на доме — 500 р за 1 м 2 .

Предположим, общее собрание собственников МКД утвердило тариф на размещение рекламной вывески - 1000 Р в месяц за 1 м 2 фасада, занимаемого вывеской. Площадь вывески - 3 м 2 . На момент обращения в суд вывеска висела 5 месяцев.

Как проверить законность использования имущества МКД

Судя по количеству рекламных вывесок, владельцы этого МКД могут ежемесячно получать сотни тысяч рублей арендной платы за пользование общим имуществом.

Собственники помещений одного дома в Москве подали в суд на другого собственника, организацию «Виртуоз-Стиль», за обязательство демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему. Вентиляционный канал (колпак) проходил вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир. Вентиляционное и кондиционирующее оборудование также было установлено на стене, а его владелец также занял небольшое нежилое помещение в доме. Все это было необходимо для работы кафе, но делалось без согласования с собственниками общего домовладения.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что для использования общего жилого имущества самими собственниками необходимо решение общего собрания о согласии на такое использование.

• Лицо, имеющее равные с другими собственниками права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, вправе осуществить это право только в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики о разрешении судами споров, возникающих при участии граждан в долевой собственности) строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013),
• Аналогичное толкование норм права, направленное на недопущение нарушения одним собственником прав других собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 1 (2022) или Постановлением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2020 г. 2022 № 304-ЭС16-10165 по делу А45-13856/2022, а также Постановлением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2022 г. № 34-КГ19-9.
• Передача в пользование отдельных частей здания допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) (п. 64).

История судебного разбирательства (дело № А40-219601/2022)

Арбитражный суд города Москвы отказал собственникам. Он очень кратко обосновал свое решение - сослался на наличие проекта и приказа Мосжилинспекции, давшего согласие на реконструкцию и перепланировку нежилых помещений, включая работы по фасаду: «работы, в том числе по устройству воздуховод и установка системы кондиционирования воздуха, произведенные в соответствии с действующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного государственного органа, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными.

Право собственности позволяет собственнику помещения в МКД получать доход от принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Поэтому, если поставщики используют крышу или стены дома, собственники помещений такого дома могут потребовать от него уплаты платы за пользование имуществом, находящимся в их общей собственности, даже если оборудование должно быть установлено для обеспечения услуги собственникам, проживающим в доме.

Согласно ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ, для использования оператором связи общего имущества многоквартирного дома необходимо провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством голосов, т.е. ⅔.

2. Порядок предоставления общего жилого имущества поставщикам в аренду.

Как известно, наш стремительный век приносит в нашу жизнь множество технических новшеств. Телевидение и Интернет есть «в каждом доме, в каждой избе». А найти дом без домофона так же сложно, как, простите за каламбур, девственницу в борделе. =) При этом никто не задумывается: как было установлено это оборудование, кто получает за него деньги, кто оплачивает использованную этим оборудованием электроэнергию, которая по умолчанию заносится в графу «один на содержание общедомовых имущество". Провайдеры связи без разрешения собственников устанавливают свое оборудование на крышах домов, протягивают провода в подъездах. Недовольные собственники помещений обращаются за помощью сначала в управляющие компании, а затем в суд, чтобы отстоять свое право на общее имущество. Операторы связи считают, что для установки и эксплуатации оборудования на крышах и в подъездах домов согласие собственников помещений многоквартирных домов не требуется. Они аргументируют свое мнение тем, что оборудование устанавливается в интересах владельцев: для оказания услуг связи.

Для добавления нового договора необходимо зайти в личный кабинет организации и найти в реестре объектов жилого фонда нужный дом, затем в его карточке нажать «Добавить» и выбрать строку «Договор на общее имущество».

В соответствии с действующим федеральным законодательством общедоступной является следующая информация:

• ФИО и должность лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности;
• ФИО ИП;
• Сведения, обязательность раскрытия которых или недопустимость ограничения доступа к которым установлены федеральными законами о загрязнении окружающей среды, состоянии пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической и радиационной обстановке и иных факторах, оказывающих негативное влияние на обеспечение безопасности объектов каждого гражданина и безопасность населения в целом.

Общие сведения о договоре пользования общим имуществом

Первая информация, которую вы вносите в открывшийся проект договора на использование ИО, это информация о сторонах договора. В строке «Пользователь» выберите из предложенных вариантов: «Организация» или «Частное лицо».

Пример! Анна поставила железную перегородку, заняв часть общего коридора. Однако она не учла, что на этой территории находится технический бокс с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, остальные владельцы потеряли связь. Ремонтникам пришлось добраться до той самой коробки и заменить провода, но дверь была закрыта. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Обратились в жилищную инспекцию — хозяйку оштрафовали и заставили убрать строение. А одна бабушка подала в суд на возмещение морального вреда, так как в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.

Пример. Федор Савельев приобрел жилье с тамбуром, которое не входит в его собственность, но числится в общем доме. Он самовольно установил дверь и организовал там прихожую, решив, что это помещение никого не интересует. Однако это не так. Остальные собственники оплачивают содержание коридора, которому принадлежит этот тамбур. Собственник должен был посоветоваться с жильцами.

Что ты можешь взять

Все остальное можно оформить во временное пользование или аренду, но с учетом того, что на территории нет общих коммуникаций, потому что к ним нужен свободный доступ в любое время суток для спецслужб. В целях безопасности категорически запрещается передавать чердаки, подвалы и технические этажи в индивидуальное пользование.

Провести общее собрание собственников и проголосовать в соответствии со ст. 36, 44-48 ЖК РФ и все зафиксировать в письменном протоколе (ЭТОТ ДОКУМЕНТ ВАМ ПОТРЕБУЕТСЯ ПОСЛЕ). Как провести общее собрание МКД, читайте алгоритм http://taktaktak.org/document/14778

В доме есть комната с отдельным входом. Хотим сдать в аренду (движения денег не будет, взамен аренды я установлю в доме видеонаблюдение и буду его обслуживать). Половина квартир приватизирована, половина нет. Провели собрание жителей, приехали представители администрации города, никто не был против.

Александр Зотин, эксперт

2) установить арендную плату в размере 1000 рублей в месяц (написать сумму, равную стоимости услуг видеонаблюдения). Арендная плата вносится наличными в кассу совета дома. Возможен зачет встречных требований по оплате.

Арбитражный суд города Москвы отказал собственникам. Он очень кратко обосновал свое решение - сослался на наличие проекта и приказа Мосжилинспекции, давшего согласие на реконструкцию и перепланировку нежилых помещений, включая работы по фасаду: «работы, в том числе по устройству воздуховод и установка системы кондиционирования воздуха, произведенные в соответствии с действующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного государственного органа, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что для использования общего жилого имущества самими собственниками необходимо решение общего собрания о согласии на такое использование.

• До октября 2011 года при согласовании реконструкции многоквартирного дома применялись требования Московского стандарта эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1, не требующие согласия собственников помещений,
• Поскольку монтаж приточно-вытяжной системы вентиляции был осуществлен ответчиком в 2010 году, то есть до введения в действие нормативных актов, предусматривающих обязательства по получению согласия собственников, новые правила не могут быть применены в связи с тем, что Закон обратной силы не имеет и ухудшает положение о деятельности хозяйствующего субъекта.

История судебного разбирательства (дело № А40-219601/2022)

Верховный Суд РФ указывает, что «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересы всех остальных».