Что такое устав и зачем он нужен?
Устав является одним из обязательных документов, который должен быть сформирован в юридическом лице в момент его образования для того, чтобы такое юридическое лицо могло в полном объеме встать на учет в уполномоченных государственных органах, в первую очередь в ФНС путем внесения данных в Единый государственный реестр юридических лиц.
Устав отражает сразу несколько характерных элементов, которые позволяют говорить о том, какое юридическое лицо действует в конкретных обстоятельствах.
Итак, если речь идет об уставе ТСЖ, собственников недвижимого имущества или управляющей компании как юридического лица, осуществляющего управление имеющимся недвижимым имуществом многоквартирного дома, то следует обратить внимание на следующие моменты:
- В учредительных документах такого юридического лица обязательно должен быть указан вид деятельности - некоммерческая организация, осуществляющая управление вверенным ей общедомовым имуществом в целях обеспечения безопасного и комфортного использования такого имущества доверенными лицами конкретного юридическое лицо;
- На каком основании осуществляется деятельность конкретного юридического лица (в том числе положения действующего законодательства, для реализации которого создано конкретное юридическое лицо);
- Основания возникновения имущественного фонда конкретного юридического лица (в разрезе имущества в данном случае рассматриваются те материалы и объекты имущественного комплекса, которые позволят им в полной мере осуществлять свою деятельность по обеспечению надлежащего эксплуатационного состояния того или иного общедомового имущества многоквартирного дома);
- Источники финансирования деятельности управляющей компании или товарищества собственников недвижимости или жилья с указанием, откуда и в каком размере должны поступать средства. При этом положения об оплате услуг такой управляющей организации оформляются отдельно и не включаются в устав.
Основное содержание устава
К настоящему времени правоприменительная практика сформировала общий фон для учредительных документов юридических лиц, существующих на территории Российской Федерации. В связи с этим можно сказать, что включение в содержание устава обязательно для того, чтобы такое юридическое лицо завершило процедуру регистрации, независимо от того, является ли оно товариществом собственников жилья, товариществом собственников недвижимости или управляющей компанией. .
К обязательным разделам устава как юридического документа следует отнести:
- Основные положения. В данном разделе приводится подробная информация о том, где именно создается та или иная управляющая организация, какое у нее полное наименование, а также указание на то, что такая организация носит некоммерческий характер и функционирует только в интересах собственников помещений в отдельном многоквартирном доме или в группе домов. Кроме того, в этом разделе указывается момент, с которого созданная организация может считаться юридическим лицом, и до какого момента она будет существовать (например, ТСЖ прекращает свое существование при наличии менее пятидесяти одного процента собственников помещений в доме). остаются в нем; при этом расчет количества участников происходит не от площади занимаемых ими помещений, а от фактического количества членов в лице конкретных физических или юридических лиц, включенных в список членов).
- Цели деятельности, а также предмет такой деятельности. В данном разделе указывается информация о целях, для которых создается конкретное юридическое лицо, а также о том, какие виды деятельности будет осуществлять создаваемая организация для достижения поставленных целей.
- Следующим разделом следует считать перечень прав и обязанностей создаваемой управляемой организации. Если такой устав утверждается на собрании собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, необходимо обратить внимание на этот раздел, так как выполнение определенных работ, даже если оно осуществляется на основании специально заключенного договора , будет осуществляться управляющей организацией в строгом соответствии с данным разделом устава и обязать ее к выполнению большего перечня работ будет достаточно сложно. То же самое касается и слишком широких полномочий, которые часто берут на себя управляющие организации. Если на собрании, на котором происходит такое согласование, все необходимые права не будут детально изучены и обсуждены, есть риск, что перечень таких прав управляющей организации может быть значительно увеличен.
- Порядок вступления и выхода из товарищества, осуществляющего функции управляющей организации общим имуществом многоквартирного дома, характерен именно для товариществ собственников жилья или недвижимого имущества в конкретном многоквартирном доме. Эта особенность связана с тем, что в товарищество может вступить и выйти из него конкретный собственник помещения, при этом весь дом должен перейти под «опеку» управляющей компании, иначе может возникнуть конфликт интересов. Для управляющей компании в соответствии с положениями Жилищного кодекса формируется специальный раздел о порядке принятия в управление имущества многоквартирного дома.
- Имущественный комплекс и порядок финансирования. Данный раздел необходим для определения оснований получения денежных средств на деятельность конкретной управляющей организации, поскольку в соответствии с действующим законодательством получение прибыли путем оказания коммерческих услуг такой организации запрещается.
- Права лиц, владеющих помещением в доме, находящемся в ведении конкретной управляющей организации, также должны быть перечислены в уставе такой организации, как и период, в котором такие права возникли, а также на основании каких документов такие права возникают на законных основаниях.
- Отдельным разделом оформляется перечень обязанностей собственников помещений в управляемом доме, а также меры ответственности, к которым может быть привлечен нарушитель таких обязанностей. Ответственность закрепляется обязательно с указанием правовых норм, на основании которых она возлагается.
- Формирование органов управления конкретного юридического лица вынесено в отдельный раздел для облегчения изучения данного вопроса в случае необходимости, а также для облегчения прослеживания основных прав функционирования такого правления.
- Поскольку на руководителя управляющей организации также возлагается определенная ответственность, все вопросы, связанные с осуществлением его деятельности, а также правила назначения такого руководителя должны быть зафиксированы в уставе в виде отдельного раздела.
- Поскольку юридическое лицо, являющееся создаваемой управляющей организацией, может быть ликвидировано или реорганизовано, описание правовой процедуры такой процедуры должно быть осуществлено в соответствии с действующим законодательством в виде отдельного, зачастую заключительного, раздела устав.
В противном случае высок риск непрохождения обязательной процедуры юридической регистрации такой организации, что сделает невозможным ее легальное функционирование.