В каких случаях требуется
В настоящее время на строительном рынке часто встречаются сделки по уступке права требования на жилье, на основании которых право переходит от собственника к третьему лицу.
Уступка может быть полезна лицам, желающим оформить договор уступки в отношении недвижимого имущества.
Продавцу платят за продажу дома, а покупатель становится владельцем по недорогой цене.
Нюансы соглашения
Под термином «уступка» понимается вид юридической сделки, которая заключается с недвижимым имуществом. Право требования уступается вместе с обязательствами другому лицу.
Обязательным требованием для совершения сделки является получение согласия собственника жилплощади.
Участники сделки по уступке права требования:
| Собственник | Владелец объекта недвижимости в соответствии с первоначальным договором |
| Цедент | Ему принадлежит право требовать предоставления определенного имущества, он стремится привести в исполнение приобретенное им право требования на объект недвижимости |
| Цессионарий | получатель права требования на квартиру. Сторона первоначально не участвовавшая в оформлении основного договора |
Правообладатель и приобретатель заключают между собой договор уступки, удостоверяющий факт уступки права.
Сделка является основанием для перехода права собственности на жилое помещение (или иной объект) с последующей его государственной регистрацией в службе Росреестра.
Нередко права на квартиру уступают лица, вложившие деньги в строительство дома или участвовавшие в долевом строительстве.
Законодательное регулирование
Регулирование основных вопросов, касающихся сделки уступки, осуществляется в инструкциях гл. 24 ГК РФ.
Кроме того, отдельные правила заключения договора поручения закреплены в нормах Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Федерация».
В закон много раз вносились изменения и дополнения для улучшения порядка совершения сделок с недвижимостью.
Помимо указанных правовых актов принято несколько законов, разъясняющих правовые особенности, связанные с заключением договора.
Они содержат положения о защите прав и интересов всех сторон уступки.
Договор уступки заключается только с согласия собственника права на недвижимое имущество.
Обязательным условием совершения сделки является направление обязанной стороне уведомления об уступке прав. Это предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства.
Уведомление застройщика об уступке прав требования
В случае перехода права требования к третьему лицу акционер должен уведомить об этом правообладателя.
Обычно ему направляется письменное уведомление об уступке. Форма такого уведомления должна соответствовать правилам, содержащимся в законодательстве.
Уведомление должно быть направлено застройщику вне зависимости от текущего состояния объекта задания, т.е. готовности строящегося многоквартирного дома.
По договору долевого участия
Если человек хочет уступить право требования другому лицу, то он должен направить письменное уведомление застройщику. Требование согласия правообладателя является обязательным для заключения сделки уступки.
Соглашение может быть заключено, если акционер:
| Рассчитался со строительной фирмой в полном объеме | согласно условиям, содержащимся в договоре участия в долевом строительстве |
| Нашел приобретателя | которому он уступает права и обязанности по договору |
| Имеет полномочияна совершение договора цессии | что прописано в первоначальном договоре |
В случае, когда продавец является гражданином-акционером по договору долевого участия, он может получить прибыль от сделки.
Квартиру в новостройке можно продать по более высокой цене, чем первоначальная цена, уплаченная им застройщику по ДДУ.
Зачастую стоимость жилья значительно увеличивается по мере продвижения строительных работ, поэтому она будет покрывать финансовые вложения, осуществляемые по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
В соответствии с договором дистанционного управления его заключение между застройщиком и дольщиком влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей.
Основной обязанностью акционера является осуществление платежа по договору в определенные сроки.
Договор долевого участия должен содержать следующие условия:
| Срок внесения платы по договору | порядок уплаты ежемесячных платежей |
| Дата ввода жилого дома в эксплуатацию | сроки передачи квартиры дольщику |
| Права и обязанности, ответственность сторон за нарушение условий по договору | прочие условия |
Если застройщик не согласен на уступку по договору долевого участия, то сделка считается недействительной, и право требования к покупателю не переходит.
О передаче права аренды земельного участка между физическими лицами читайте здесь.
Для квартиры
Закон не запрещает продажу квартиры, расположенной в строящемся жилом доме, путем уступки права требования.
Представляет собой приобретение жилья в многоквартирном доме у застройщика дольщиком и переход прав на него другому лицу.
Такой вид подряда получил большое распространение на рынке первичного строительства, т.к. легко украсить.
Уведомление включает в себя такую информацию, как:
- Информация о владельце имущества;
- Информация о покупателе, купившем квартиру;
- Порядок погашения задолженности перед строительной организацией.
Как правило, договор цессии заключается только после полной оплаты жилого помещения.
Внесение средств подтверждается квитанциями об оплате или документом от застройщика.
В случае покупки квартиры на кредитные средства, полученные по ипотеке, необходимо получить в банке согласие на заключение договора уступки.
Образец уведомления
Порядок заключения сделки уступки и ее особенности установлены в Федеральном законе № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», а также в нормах ГК РФ.
Акционеру необходимо направить застройщику уведомление, составленное в простой письменной форме, к которому прилагается копия договора уступки.
В офисе строительной компании на своем экземпляре извещения попросите сотрудника застройщика сделать отметку о его получении.
Содержание уведомления
Уведомляю Вас об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве № __________, заключенному ___________.
Дольщик ФИО уступил мне свои права требования по вышеуказанному договору участия.
Договор уступки прав прошел процедуру гос. дата регистрации, регистрационный номер _________________.
Контактная информация: Ф.И.О., контактный телефон, место жительства, адрес электронной почты.
Приложение: договор уступки от ___________ (копия).
Дата Подпись
Образец уведомления об уступке прав требования
Порядок выдачи концессии
Законодательные нормы имеют установленный порядок, в соответствии с которым заключается договор.
Право требования переходит к цессионарию в том же объеме, какой имел бывший акционер по условиям сделки уступки. В тексте договора необходимо подробно описать передаваемое право, указать сопроводительные бумаги.
Процедура следующая:
| Первоначальный владелец права осуществляет поиск покупателя, желающего его приобрести | после чего стороны договора переуступки должны получить согласие от застройщика |
| Заключение договора цессии заинтересованными лицами | договор должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестр |
Договор уступки имеет определенные преимущества, но также связан с существующими рисками.
Продавец рискует не получить оплату по сделке, поэтому для расчетов рекомендуется использовать депозитную ячейку.
Покупатель, в свою очередь, несет риск того, что строительство будет заморожено, а также недобросовестности застройщика. Зачастую многоквартирные дома сдаются в эксплуатацию с нарушением установленных сроков.
Необходимые документы
Для совершения сделки уступки с последующей регистрацией договора в сервисе Росреестра необходимы следующие документы:
| Паспорта граждан РФ – сторон | договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в службе Росреестра |
| Квитанции оплаты за объект недвижимости | а также разрешение на строительство |
| Устав юридического лица, учредительные документы компании застройщика, в том числе лицензию на ведение строительных работ | документ от застройщика о размере внесенных дольщиком средств, в котором указана полная стоимость предмета переуступки |
| Справка о выполненных строительных работах, срок завершения строительства | выписка из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию собственности |
| Договор ДУ, если недвижимость возводится в порядке долевого строительства | письменное согласие застройщика на совершение сделки |
| Договор, подписанный фирмой-застройщиком и другим лицом, приобретающий право | первоначальный договор о покупке права требования |
| Сделка о передаче прав | подписанная цедентом и цессионарием, несущим ответственность перед строительной фирмой |
Если гражданин, уступивший право, состоит в зарегистрированном браке, то необходимо получить согласие другого супруга на заключение договора уступки. Такое согласие оформляется нотариусом.
За оказание услуг по регистрации сделки уступки взимается государственная пошлина.
Его размер устанавливается в соответствии со ст. 333.33 НК РФ.
За регистрацию в службе Росреестра договора уступки взимается государственная пошлина в размере:
| Для граждан | 2 тыс. руб. |
| Для юридических лиц | 22 тыс. руб. |
О порядке заключения уступки права аренды нежилого помещения см. статью: уступка права аренды нежилого помещения.
Видео: Уступка права требования (цессия). Уведомление должника, передача договора: