Общие правила страхования ипотеки
При оформлении ипотечного кредита покупатель квартиры и банк заключают договор, который может содержать условие о страховании. В принципе, договор может содержать любые условия. Например, в договор стороны могут включить условия страхования:
- Сама заложенная квартира;
- Ответственность покупателя перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своего обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему;
- Жизнь и здоровье покупателя в пользу банка.
Если в договоре ипотеки присутствуют указанные виды страхования (один или несколько), то покупатель заключает со страховщиком (страховой организацией) договор на соответствующий вид страхования.
Из всех перечисленных выше видов обязательным является только страхование самой квартиры. Это означает, что если стороны не указали в договоре данный вид страхования, то покупатель квартиры в силу закона обязан самостоятельно застраховать ипотечную квартиру в пользу банка.
Страхование ответственности и жизни не является обязательным при заключении договора ипотечного кредита.
Квартира, на которую установлена ипотека, остается у покупателя в его владении и пользовании. Но в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем (залогодателем) своих обязательств банк вправе удовлетворить его денежные требования из стоимости заложенной квартиры.
Ипотечное страхование жизни
Банки часто предлагают заемщикам оформить договор страхования жизни и здоровья со страховой компанией. Покупатель квартиры может с этим не соглашаться, так как имеет на это право. Банк не может заставить покупателя застраховать жизнь в свою пользу. Но банк может предложить такие условия кредитования, при которых заемщик (он же покупатель квартиры) примет эти предложения, так как считает их выгодными для себя. Например, покупателя может привлечь более низкая процентная ставка по ипотеке, уменьшенный первоначальный взнос по ипотеке и так далее.
Так что при желании покупатель квартиры может застраховать свою жизнь и здоровье. Такая страховка оформляется в пользу банка. Его наличие позволяет покупателю при наступлении страхового случая расплатиться с банком за счет страховой выплаты.
В более широком смысле страхование жизни и здоровья при добровольном согласии покупателя является приемлемым способом обеспечения возврата кредита. Для обеспечения возврата кредита банк должен определить такие условия его выдачи, предусмотреть такие виды страховой защиты, при которых риски невозврата кредита будут минимальными.
В соответствии с частью 2 статьи 935 ГК РФ обязанность по страхованию жизни или здоровья не может быть возложена на гражданина законом. Обязательным по закону является только страхование предмета залога.
Существует правовая позиция Президиума ВАС РФ, согласно которой включение в договор займа с заемщиком (покупателем квартиры) условия о страховании его жизни и здоровья не нарушает его права. как потребитель, если он имел возможность заключить кредитный договор с банком без названного условия.
Остается только догадываться, что именно Суд подразумевает под разумностью.
Налоговый вычет по ипотечному страхованию жизни
Покупатель ипотечной квартиры, заключивший договор добровольного страхования жизни, имеет право на получение социального налогового вычета по НДФЛ в размере уплаченных страховых взносов. Предоставление вычета означает, что сумма страховых взносов, уплаченных в связи со страхованием жизни, вычитается из дохода гражданина, с которого он ранее уплачивал НДФЛ. Таким образом, покупатель заложенной квартиры получит возврат перечисленной им суммы НДФЛ из суммы уплаченных страховых взносов.
Законодательством установлены условия, при которых покупатель заложенной квартиры имеет право на получение социального налогового вычета по НДФЛ. Такое право возникает при одновременном выполнении трех условий, а именно:
- Договор страхования жизни заключается со страховой компанией на срок не менее пяти лет;
- Застрахованным лицом по договору является приобретатель ипотечной квартиры, его супруг (в том числе вдовец, вдова), родители, дети, в том числе усыновленные, находящиеся под опекой (попечительством);
- Страховые взносы по договору были уплачены за счет собственных средств.
Достаточно распространена ситуация, когда покупатель квартиры по ипотеке заключает смешанный договор, в котором сочетаются разные виды страхования, а также присутствуют условия страхования жизни.
При заключении такого смешанного договора покупатель квартиры также будет иметь право на получение социального налогового вычета, если в договоре отдельно выделена сумма расходов на добровольное страхование жизни. Естественно, три вышеуказанных условия также должны выполняться одновременно.
Указанный социальный налоговый вычет предоставляется при предъявлении покупателем квартиры документов, подтверждающих его фактические расходы на добровольное страхование жизни.