Добрый день. Скажите, пожалуйста, в общую площадь и стоимость входят лоджии и балконы?
Где-то читал, что не вводят, где-то вводят, но по сниженному коэффициенту.
Также разработчики.. кто-то включает в цену, кто-то нет.
Как правильно?
Здравствуйте Ирина!
В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площадей всех частей таких помещений, в том числе площади подсобных помещений предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно п. 2.2 СНиП - СП 54.13330.2011 "Жилые многоквартирные дома" общей площадью квартиры является сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также а также неотапливаемых помещений, рассчитанных с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
* Площадь квартиры и другие технические показатели, рассчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершении строительства указываются по правилам, установленным в «Инструкции по учету жилищного фонда в Российской Федерации». Федерации», утвержденного приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37.
Приказ Федеральной службы государственной статистики № 37 от 04.08.98. "Об утверждении Инструкции по учету жилищного фонда в Российской Федерации"
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодильных кладовых, рассчитанных со следующими понижающими коэффициентами: лоджий - 0,5, балконов и террас - 0,3, веранд и холодильных кладовых - 1,0.
Так, СП 54.13330.2011, ссылаясь на Приказ №37, говорит, что балконы, веранды, террасы включаются в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.
То же самое указано в обязательном приложении № 2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит: «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодильных кладовых, исчисленных с следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодильных кладовых - 1,0.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Нормативные документы
Чтобы определить окончательную цену жилья, нужно знать его полный метраж. Площадь является основным показателем при расчете стоимости жилой недвижимости. Однако возникает вопрос: входит ли площадь лоджии в общую площадь квартиры.
Метраж квартиры рассчитывается следующим образом:
Расчет метража общей площади жилья может понадобиться в следующих случаях:
Для чего используется жилая площадь?
Для выяснения вопроса доли балкона (лоджии) в площади квартиры необходимо обратиться к следующим нормативам:
Ознакомиться с Жилищным кодексом Российской Федерации можно здесь.
Свод правил по жилым многоквартирным домам доступен для чтения и скачивания здесь.
Входит ли в арендную плату площадь лоджий и балконов? При расчете платы за квартиру ООО «Управляющая компания» учитывала площади балконов и лоджий. Законно ли это и как сделать перерасчет в данной ситуации?
Согласно части 5 ст. 15 ЖК РФ лоджии и балконы по площади квартиры не учитываются. Плата за них не взимается.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Столкновение
Из представленного списка видно, что существует конфликт по вопросу: входит ли балкон в общую площадь квартиры.
В Жилищном кодексе РФ прямо указано, что эти дополнительные помещения не участвуют в образовании общей жилплощади.
Строительные нормы содержат противоположное положение: лоджии и балконы участвуют в формировании общей площади жилья, но только в том случае, если к ним применяются понижающие коэффициенты.
Такие противоречия возникли потому, что Жилищный кодекс РФ устанавливает и определяет отношения между обслуживающей организацией и собственником квартиры, а строительные нормы направлены на регулирование отношений между дольщиком и застройщиком.
Снижающие факторы
Входит ли лоджия в общую площадь, зависит от цели, для которой проводится расчет:
Метраж балкона учитывается при строительстве, ведь застройщику необходимо рассчитать стоимость квартиры с учетом затрат, понесенных на строительство этих подсобных помещений. Затраты на строительство балконов и лоджий несет застройщик, несмотря на то, что их производство значительно дешевле строительства жилого (отапливаемого) помещения, а значит, стоимость балкона должна быть включена в стоимость квартиры.
Понижающие коэффициенты устанавливаются для отдельных помещений разные, в основном в пределах от 0,3 до 1:
Приведем пример того, как использование коэффициентов влияет на цену жилого помещения.
Застройщик продает объект площадью 70 кв.м, из них 8 кв.м – балкон. Цена за квадратный метр установлена в размере 40 000 рублей.
Ориентировочная стоимость квартиры 2 800 000 рублей (70 кв.м *40 000 рублей). Так как в квартире есть балконная комната, то при расчете следует использовать понижающий коэффициент 0,3, то есть площадь балкона будет уменьшена: 8 кв.м * 0,3 = 2,4 кв.м.
В итоге цена квартиры: (70 кв.м. - 2,4 кв.м) * 40 000 = 2 696 000 руб.
То есть конечная стоимость приобретаемой недвижимости будет намного меньше.
Если при расчете конечной стоимости жилья застройщик не применил понижающие коэффициенты, можно смело обращаться за защитой своих прав в надзорные органы, а затем и в суд. Судебная практика по этому поводу содержит судебные решения, согласно которым покупателю не только возвращалась излишне уплаченная ему сумма, но и компенсировался моральный вред.
Коммунальные платежи
Предприятия ЖКХ при формировании коммунальных платежей должны учитывать только помещения с отоплением, соответственно балконы и лоджии в формировании платежей участвовать не должны. При этом коммунальщики учитывают метраж, указанный в документе о праве собственности или в выписке ЕГРН.
Для расчетов не используются никакие коэффициенты и показатели. Коммунальные службы руководствуются положениями Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми определено, что балконы и лоджии не участвуют в формировании общей площади, а значит, работник ЖКХ не может реально знать, есть ли у вас лоджия и сало учитывались или нет.
Поэтому со стороны собственников очень часто возникают претензии по арендной плате, после получения ими квитанций с включенными в них площадями балконов для расчетов. Так, например, может быть завышена плата за капитальный ремонт и тепло.
Однако прежде чем обвинять коммунальные службы в выдаче неверных квитанций, нужно разобраться в документах, которые им были отправлены. Обычно это кадастровый паспорт и документы о приемке жилого помещения. Не всегда в этих бумагах площадь балкона не включается в отапливаемую площадь квартиры, следовательно, оплата капитального ремонта и других коммунальных услуг будет выше.
Иногда застройщик настаивает на подписании таких документов с указанием ошибочных участков. Поэтому перед государственной регистрацией права на такой объект необходимо самостоятельно обратиться в органы технической инвентаризации (далее - БТИ). Вы должны быть готовы к дополнительным расходам. Сотрудники БТИ произведут повторный замер и выдадут новый технический паспорт, в котором будут указаны общие размеры квартиры, но без учета метража балкона. Именно на основании такого документа необходимо регистрироваться и предоставлять дополнительную информацию коммунальным предприятиям.
Стоит внимательно изучить договор и техпаспорт, это убережет вас от судебных разбирательств с ЖКХ и вытекающей из этого арендной платы в будущем.
По нормам законодательства площадь балконов или лоджий не входит в общую жилую площадь. Однако у строительных норм иная позиция по этому вопросу. Если приобретается новостройка, метраж балкона, лоджии или других подсобных помещений необходим для расчета общей стоимости такой квартиры, но с понижающим коэффициентом.
Полезная статья? Оцените и поделитесь с друзьями!