Власти Москвы продают дешевые квартиры в домах под снос: насколько безопасна такая покупка, рассказал юрист
Вопросы и ответы по программе реновации в Москве
О родственниках
А если владелец несовершеннолетний?
В этом случае перед подписанием согласия на выбранную квартиру необходимо будет посетить органы опеки и попечительства и получить у них разрешение на распоряжение имуществом. Кроме того, договор должен быть подписан только в присутствии нотариуса. Сотрудники информационного центра переселения готовы помочь жителям с поиском специалиста.
Что делать, если владелец недееспособен?
В этом случае договор также подписывается в присутствии нотариуса. Кроме того, для подписания согласия и договора потребуются: приказ о назначении опекуна или свидетельство об опекуне (для физических лиц), доверенность на представление интересов подопечного (для юридических лиц), заверенная судом копия судебного решения о признании гражданина недееспособным, паспорт опекуна (все страницы) и документ, содержащий сведения о месте жительства подопечного.
Будет ли ребенку место в детском саду и школе?
Да. Нет необходимости переводить детей в другой детский сад или школу. Однако, если вы хотите сменить образовательную организацию, вы всегда можете это сделать. То же самое касается и привязанности к поликлинике.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который предполагает программа реновации Москвы, — переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, где проживает мигрант. Участник программы получает равноценную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой.
Все квартиры представлены с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. Каждая квартира имеет балкон или лоджию с обязательным остеклением.
Дома с реновацией будут иметь входы в подъезд и лифтовой холл на одном уровне или с минимальной разницей. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. Инвалидные коляски будут размещены в холлах первого этажа.
Приобретение дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — покупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность на время переезда приобрести квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению со свободным жильем, либо несколько квартир за дополнительную плату.
Если на момент переезда мигрант не воспользовался своим правом на выкуп, то в течение двух лет в дополнение к уже зарегистрированному в собственности равноценному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Это право действует только один раз.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, дополнительную площадь можно приобрести при заселении в том же доме, где предоставляется новая квартира, или в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет с момента оформления права собственности на равноценное жилье. Приобрести такое жилье можно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Список доступных квартир можно посмотреть здесь.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переезда или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения на совершение сделок для граждан, владеющих недвижимостью в реновируемых новостройках.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в немалой степени от сроков переезда дома, в котором у собственника есть квартира. Конечно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем дом под снос.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос – 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн рублей. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидна, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн рублей. после получения квартиры в новостройке и дальнейшей ее реализации», — отметил эксперт.
Если вам нужно ждать более пяти лет, то можно рассмотреть вопрос о продаже сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высок. По данным «Инком-Недвижимость», за год выставление квартир в домах под снос уменьшилось на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них увеличилась на 11%, до 207,6 тыс. 6,2%, до 8,6 млн руб.
По подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет на 10–20% больше площади жилья в сносимых домах. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие недостатков по планировке, отделке, уровню звукоизоляции, дома будут в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в ряде случаев на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновированных пятиэтажках кардинально изменилось. Если раньше, до объявления о сносе, она считалась наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то теперь покупка такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.
В результате произошло снижение предложения таких объектов — сами собственники менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вовсе отказываются их продавать», — отметил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов. в Инком-Недвижимость.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков расселения.
Ремонт: как добиться лучшего жилья от властей
Что мы смотрим в квартире
Состояние стен в квартире определить сложно: ремонт дома сдан с чистовой отделкой, трещины и кривизна скрыты, отмечает собеседник ЦИАН.Журнала. Так что визуально в самой квартире имеет смысл проверить соответствие ее реального метража указанному в документах, работу инженерных систем (электричества, канализации, очень важно убедиться в том, что вентиляция работает), оконные блоки.
Фотобанк. Квартира с ремонтом
При работе с таким сложным и особо ценным недвижимым имуществом от граждан требуется лишь поставить подпись напротив «согласен» или «не согласен».
Кроме того, отмечает Станкевич, необходимо не просто «ставить галочку», а оптимально представить в Госинспекцию результаты проверки, которые оформляются в виде акта с фото и описанием выявленных дефектов. (и не забудьте проследить, чтобы копия переданного акта была отмечена). Документы лучше брать лично, не надеясь на добросовестную работу почты. Кроме того, это намного быстрее. Для подстраховки данный акт можно отнести к самому ведомству (ул. Бахрушина, д. 18, стр. 1), также получившему отметку о приемке.
Что мы смотрим дома?
Еще один важный момент: у каждого собственника в многоквартирном доме есть доля в праве собственности на общее имущество - лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, оборудование и т.д. в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Это значит, что при осмотре квартиры следует обратить внимание и на дом, в котором она находится.
По словам эксперта, действующие правила требуют всесторонней оценки гражданами имущества, которое они получают по добровольно (хотя бы формально) бартерной сделке.
Получив ордер на осмотр квартиры, привлеките опытного специалиста, специализирующегося на приемке новостроек и заточенного на выявление дефектов, для осмотра всего дома.
Если у вас нет финансовой возможности прибегнуть к услугам специалиста, возможно, среди ваших друзей и знакомых найдутся строители или инженеры. Если будете проводить осмотр самостоятельно, не забудьте взять фото- и видеоаппаратуру для фиксации состояния увиденного, диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей, напоминает юрист. .
Даже если вы согласны на переезд и квартира вас устраивает, убедитесь, что общее имущество находится в приемлемом состоянии.
Напишите «Согласен заключить договор мены, но с допуском к осмотру общего имущества многоквартирного дома по адресу ___». Если вас не устраивает предложенный вариант, то составление акта и доведение его содержания до ДГИ является весомым аргументом в вашу пользу, если речь идет о возбуждении ведомством иска о принудительном лишении вас прав собственности.
Фотосток. Ремонт дома в Москве.
Что имеет смысл осматривать, если ведомство разрешает осматривать не только квартиры, но и общее имущество (сам жилой дом)? Основное внимание при визуальном осмотре следует уделить состоянию несущих конструкций, так как именно их повреждения оказывают наибольшее влияние на безопасную эксплуатацию здания.
«Это фундаменты, строительные колонны, ригели, несущие балки. Визуально можно определить их повреждения, а характер трещин многое расскажет специалисту. Зачастую затопление подвала уже свидетельствует о неправильном воздействии на фундамент. Также визуально оценивается состояние материала — например, качество бетона», — перечисляет эксперт.
По пути в квартиру не забудьте оценить работу каждого лифта и общее состояние подъезда.
Как было сказано выше, искать «свою» квартиру можно бесконечно долго. Или пока властям не надоест ваша избирательность и они не подадут в суд, чтобы ускорить процесс переселения. В этом случае потребуется помощь очень подкованного юриста, так как, по опыту Станислава Станкевича, суды проходят с нарушениями (например, без надлежащего уведомления ВПЛ, которые порой даже не знают о рассмотрение их судьбы, либо с немедленным вступлением в законную силу решения суда). Кроме того, по словам адвоката, суды зачастую самостоятельно и без согласия мигрантов признают их право собственности на новую квартиру.