Правила составления договора аренды с правом субаренды и его образец
Требования к составлению договора аренды с правом субаренды. Фото №3
Право на субаренду отражается в договоре аренды очень просто: либо отдельным пунктом в основном договоре аренды, либо отдельным документом, прилагаемым к договору аренды. В форме аренды стороны сделки должны выделить возможность субаренды и условия, на которых она должна осуществляться.
В частности, грамотно составленный договор такого типа содержит:
- Основные положения договора аренды;
- Подробное положение о возможности субаренды и, если она разрешена для арендодателей, то ее условия.
Первая часть договора оформляется в порядке, не раз описанном на страницах нашего ресурса (см. статьи об оформлении договора аренды). А вот относительно второй части есть нюансы.
Точнее, в нем должны быть указаны:
- Разрешение или запрет на передачу предмета договора в субаренду у арендодателя;
- При наличии разрешения - тип помещения, адрес его расположения, технические характеристики, подробное описание оборудования с другим имуществом и аналогичные сведения о предмете аренды, который может быть передан арендатором в субаренду;
- Опять же, если есть разрешение, условия, на которых может быть заключена субаренда (например, какие части арендованного имущества ей подлежат, на каком основании они сдаются в субаренду и т. д.).
Если положения о субаренде в договоре аренды являются полноценным пунктом договора, то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Если положения о субаренде закреплены в договоре аренды отдельным документом, прилагаемым к этому договору, то в пункте договора «ПРИЛОЖЕНИЯ» важно сделать на них ссылку. В противном случае положения о субаренде не будут иметь юридической силы.
В качестве примера приведем следующий образец договора аренды с правом субаренды, где предметом сделки является здание, а право субаренды на него отражено отдельным пунктом договора:
На этом, пожалуй, и заканчивалась основа для оформления подобных соглашений. Надеемся, что представленный материал был вам полезен. Удачи в юридических делах!
О том, как правильно оформить договор аренды с правом субаренды, вы можете узнать, посмотрев видео:
Заметили ошибку? Выберите его и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.
К сожалению, в реальности договоры аренды подписываются редко, что ограничивает наемника. Без такого документа многие жильцы не считают правильным обращаться с наемником должным образом, но и заключать контракт отказываются. Ведь им нужен чистый доход.
Интересно было бы узнать, есть ли у нанимателя муниципального жилья официальные возможности сдавать его в субаренду, или же существуют прямые запреты в законодательстве на этот счет.
В настоящее время муниципальное жилье передается в пользование семьям, стоящим в очереди на благоустройство жилья. В эту очередь входят малообеспеченные граждане, подтвердившие свои низкие доходы и отсутствие другого жилья. В случае наличия у нанимателя какого-либо другого жилья, куда он и его семья будут переселяться, для осуществления субаренды нанимателю необходимо будет обратиться в орган, с которым заключен договор аренды, для получения разрешения.
Получить такое разрешение вряд ли получится, так как такое жилье предназначено для людей, находящихся в трудной жизненной ситуации, а законодательством не предусмотрены дополнительные льготы, кроме установленных законом платежей за квартплату и коммунальные услуги. Наймодатель может обратиться в суд с заявлением о выселении нанимателя, снимающего муниципальную квартиру, так как в очереди на улучшение жилищных условий всегда стоят нуждающиеся в жилье. В случае приватизации муниципального жилья собственник выпускает жильцов по своему усмотрению.
Субаренда
Субаренда – это временная уступка прав арендатором на сдаваемое им в аренду имущество или на его часть.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемое имущество в субаренду. При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем, и договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.
615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно уплачивать плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки уплаты которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Россия Федерация).
Цель субаренды
Это хороший способ для арендатора снизить свои расходы на аренду, если какая-то часть арендованного имущества не используется.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключенному между нанимателем и субарендатором, наниматель обязуется передать в аренду на определенный срок имущество, находящееся у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и наймодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Данная норма установлена законом в пункте 2 статьи 615 ГК РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав владения и пользования имуществом, чем он сам имеет.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
Отметим, что арендодатель является обязательным участником данной гражданско-правовой сделки.
В то же время без согласия арендодателя на заключение договора субаренды сделка аренды может быть признана недействительной по закону. Настоящее согласие может быть оформлено как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного собрания. Оно также может быть заранее оговорено в договоре первичной аренды как право арендатора на временную субаренду имущества.
Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя
Рассмотрим следующую ситуацию.
Организация арендовала имущество и сдавала его в субаренду. В то же время по условиям договора она не имела права этого делать, так как договор содержал прямой запрет арендодателя на субаренду имущества.
Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель имеет право проверять, как арендатор использует свое имущество.
Узнав о нарушении его запрета на сдачу в субаренду, арендодатель вправе в установленный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество либо выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствия расторжения договора аренды будут заключаться в возврате арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (статьи 301, 303 ГК РФ). При этом арендные платежи, уплаченные арендатором до расторжения договора, арендодатель не возвращает (п. 4 ст.
453 ГК РФ).
Кроме того, наймодатель вправе: потребовать от нанимателя уплаты штрафа, если это было предусмотрено договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
Требовать от арендатора возмещения убытков, например, вреда, причиненного имуществу арендодателя (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если арендодателю необходимо только выселить субнанимателя без расторжения договора аренды, то он может обратиться в суд с заявлением о признании договора субаренды между нанимателем и субнанимателем недействительным и возврате имущества нанимателю (п. 2 ст. 167, п. 1 статьи 173.1, п. 2, 3 ст.
615 ГК РФ).
В случае признания договора субаренды недействительным субарендатор будет обязан возвратить арендованное имущество арендатору (субарендодателю) (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендателю полученные им платежи, поскольку они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2022 N Ф05 -6553/2019).
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать в признании субарендных платежей субаренды в составе налоговых расходов по договору субаренды и вычесть НДС из субарендных платежей, поскольку согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду является обязательным.
В налоговом учете арендатора расходы по требованиям арендодателя отражаются следующим образом. Если договор аренды расторгнут и арендатор должен уплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то сумма штрафа по договору и возмещения реального ущерба могут быть включены в состав внереализационных расходов (пп. 13 п. 1 , статья 265 НК РФ).
При этом размер реального ущерба должен быть документально подтвержден. Все средства, полученные в результате расторжения договора аренды (компенсации, упущенной выгоды, штрафов и т.п.), арендодатель должен включить в состав внереализационных доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ).
Но НДС с этих сумм начислять не следует, так как они не связаны с оплатой услуг аренды (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Права и обязанности субарендатора
Субарендатор получает права и обязанности, предусмотренные в первоначальном генеральном договоре аренды.
Срок договора субаренды
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды. В случае, если срок договора аренды не определен, договор субаренды может быть заключен и на том же условии.
Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.
Остались вопросы по бухгалтерскому учету и налогам? Спросите их на бухгалтерском форуме.
5.1.2.
Поддерживать Здание и его оборудование в исправном и надлежащем санитарном состоянии до передачи Арендодателю.
- Сдать в аренду полностью или только частично, заключив договор субаренды;
- Предоставить помещение в безвозмездное пользование;
- Передача права аренды физическому или юридическому лицу.
Внимательно рассматривая договор аренды нежилого помещения в субаренду, следует знать, что он способен наделить третье лицо теми же полномочиями, что и арендатор. Кроме того, в его обязанности входит постоянный контроль за состоянием помещения, проведение косметического ремонта, оплата коммунальных услуг. 9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению, его расторжение и расторжение действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме, подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в установленном законодательством порядке.