Когда выделять доли детям
Доля ребенка выделяется в следующих случаях:
- В обмен на проданную долю (например, при продаже жилья, купленного под УК, и покупке другого); добросовестно относится к любому существующему или приобретаемому жилью;
- При покупке жилья за средства материнского семейного капитала;
- При оформлении ипотеки на приобретение жилья (добровольно или при использовании МК), с участием в долевом строительстве.
Рассмотрим подробнее каждый случай и нюансы выделения долей.
При покупке жилья за материнский капитал
Использование средств материнского капитала на приобретение жилья влечет за собой обязательство по выделению детям долей в приобретаемом жилье. В некоторых случаях документ также прописывает обязательное выделение доли супругу. Есть несколько способов сделать это и выполнить свои обязательства перед государством.
Если МК используется для улучшения условий, то в приобретаемом объекте всегда производится выделение частей каждому ребенку и супругу. Средства можно использовать, например, для покупки квартиры или строительства дома.
Недвижимая вещь, приобретенная полностью или частично с помощью государства, не может быть зарегистрирована в собственность одного лица. Размещение акций в этом случае является обязательным, их должны получить:
- Второй супруг;
- Все родные дети (включая взрослых);
- Все приемные дети.
Если другие родственники проживают вместе, выделение доли для них запрещено, но они могут проживать по соглашению с собственником. Выделение доли второму супругу не производится, если он:
- Умер;
- Признан умершим по решению суда;
- Лишен родительских прав по решению суда.
Если на момент покупки жилья родители в разводе, то выделение доли бывшему супругу также не требуется. Удостоверение матери распоряжается мать, но в юридической практике есть случаи, когда свидетельство выдавалось и отцу, воспитывающему детей без матери.
Законодательное регулирование вопроса
В марте 2020 года был принят Федеральный закон № 35, которым, в свою очередь, были внесены изменения в Закон № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми». Именно этот нормативный акт регламентирует весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, внесены изменения в статью 10 Закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи установлена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Проще говоря, в законе «было» так: для обеспечения гарантии исполнения требований закона от родителей требовалось нотариальное обязательство.
Этот документ был обязательным пунктом в перечне бумаг, которые нужно было подавать в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Обязательство требовалось в нотариально удостоверенной форме.
И «стало» так: обязательство по размещению акций было исключено из обязательного перечня требуемых документов. То есть при составлении заявления они не могут этого требовать, но в тексте самого заявления на распоряжение средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить отметку о том, что он обязуется выделить акции. В случае нарушения настоящего пункта будут приняты меры в соответствии с действующим законодательством.
Выделение доли в обмен на проданную
При продаже имущества, в котором собственником или долевым собственником является ребенок, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего (и это не всегда связано с реализацией имущества, купленного за МК) опекунство разрешает сделку при условии выделения детям доли в новом доме.
Условия последующего приобретения жилья и выделения доли в квартире детям прописываются в разрешении органов опеки и попечительства. При других условиях совершить сделку не удастся.
Выделение долей в ипотечной квартире
При покупке квартиры в ипотеку несовершеннолетние могут быть сразу включены в число собственников. Однако не каждый банк согласится на это условие. В этом случае доли должны быть выделены детям после снятия обременения.
Когда ипотечное жилье еще строится, дети могут быть включены в договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дети и родители будут только дольщиками, а после подписания акта приема-передачи уже можно будет оформить право собственности на жилье.
Как распределить доли
Традиционны два пути: непосредственное участие детей в сделке, при которой они становятся покупателями и владельцами долей, или исполнение обязательства.
Хотя теперь не всегда требуется нотариально заверенное обязательство, именно этот документ является самым надежным способом выделения доли детям. Сколько бы образцов такого обязательства не было в интернете, а именно юристы могут составить правильный вариант, подходящий именно для вашей ситуации. Но, можно оформить обязательство и не нотариального характера, в простой письменной форме. Однако в большинстве случаев такие документы не имеют юридической силы.
Что входит в обязательство
Обязательство о размещении акций должно содержать следующую информацию:
- Число, месяц, год и место подписания документа.
- ФИО, паспортные данные, адрес регистрации обоих родителей (или одного, если второй не указан в обязательстве).
- Описание использования капитала: например, для погашения основного долга и процентов по ипотеке или улучшения жилищных условий путем приобретения жилой недвижимости.
- Описание объекта (адрес, реквизиты документов).
- Обязательство выделить с подробностями: кому и сколько.
- Дата, подпись, фамилия, инициалы.
- Отметка о заверении бумаги у нотариуса: дата, подпись, фамилия, инициалы, печать.
- Обязательно укажите в документе срок исполнения обязательства. Например, в случае покупки дома по МК это шестимесячный срок.
Способы исполнения обязательства
Существует два способа исполнения обязательства: размещение акций по договору или по договору дарения. Закон не регулирует конкретный метод, поэтому родители могут выбрать для себя более удобный, быстрый или дешевый способ.
Соглашение о распределении акций
Договор о распределении долей составляется у нотариуса, так как любые операции с частями недвижимого объекта, в том числе выделение долей детям, могут совершаться только с участием нотариуса. Закон не содержит конкретных требований по определению долей, поэтому размер может быть указан на ваше усмотрение. Наиболее распространенные варианты:
- В равных количествах на всех людей - например, ¼ на 4 члена семьи.
- Пропорционально вложенным средствам УК, например, они составили половину цены, значит, ½ можно оформить как общее имущество родителей, а ½ разделить на четыре. Точные доли будут рассчитаны нотариусом самостоятельно, исходя из ваших пожеланий.
- Доли по санитарным нормам – по регионам, это разные показатели: например, в Москве 18 м2.
В соглашении также прописываются различные нюансы, например, возможность перераспределения долей при рождении последующих детей и т. д. На основании этого документа осуществляется регистрация прав собственности в Росреестре.
Пожертвования по контракту
Этот способ выделения доли также предполагает участие нотариуса и подготовку официального документа.
Аналогичным образом определяется размер доли – родители могут прописать их по своему усмотрению. В договоре должен быть указан предмет дарения и заявление о безвозмездности сделки.
Сколько стоит выделить долю в квартире
При регистрации размещения акций необходимо будет произвести следующие расходы: Сбор за удостоверение договора у нотариуса (п. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма составляет 0,5% от стоимости жилого помещения и должна быть не менее 300, но не более 20 000 рублей. Точный расчет производится на основе кадастровой или рыночной стоимости недвижимости. Государственная пошлина за регистрацию прав в Росреестре - 2000 руб.
Считается, что договор можно оформить в простой письменной форме, но, как показывает практика, Росреестр отказывается регистрировать права по таким договорам.