Общие правила перехода права собственности на недвижимость
В Гражданском кодексе РФ (статья 292) четко сказано, что при появлении у квартиры нового собственника все члены семьи прежнего собственника теряют возможность пользоваться ею. К таким лицам относятся как ближайшие родственники, так и третьи лица, если по договоренности они были прописаны по месту жительства.
Аналогичная норма содержится в Жилищном кодексе (статья 35), устанавливающем правило, согласно которому при утрате лицом права пользования жильем оно обязано его покинуть. Казалось бы, подводных камней нет и продажа площади безоговорочно сопровождается выпиской из регистрационного учета.
В то же время в законе есть интересное правило: если на момент приватизации несколько человек имели право на нее, но отказались от своей доли в пользу одного лица, они сохраняют возможность жить даже после продажи приватизированной доли. квартира.
Таким образом, закон защищает пользователей жилых помещений, которые не считаются собственниками, хотя могли бы ими стать в предыдущие периоды. Список лиц, которые остаются зарегистрированными в квартире после ее приобретения новым собственником, должен быть специально оговорен при совершении сделки купли-продажи.
Выселить таких жильцов даже через суд не получится, поэтому всегда необходимо несколько раз проверять чистоту документов.
Нюансы выписки несовершеннолетнего ребенка из квартиры
Если взрослый, продавая жилье, берет на себя ответственность за то, где он планирует жить и прописываться, то ребенок о таких последствиях не подозревает. Поэтому законодатель вводит особый режим высвобождения лиц, не достигших 18-летнего возраста, из реализуемого жилья.
Это важно знать! Отличительной особенностью процесса выселения несовершеннолетнего из квартиры является необходимость регистрации его по любому другому адресу. При этом условия проживания по новому адресу не должны ухудшиться по сравнению с прежними.
Нюансы предусмотрены для трех ситуаций владения и пользования жильем:
- Ребенок проживает в квартире, прописан там, но не является ее собственником.
- Несовершеннолетний имеет долю в праве собственности на жилое помещение либо является его единственным собственником.
- Подросток является арендатором квартиры в муниципальном доме, который вот-вот продадут.
Рассмотрим особенности каждого случая подробно.
Если у ребенка нет права собственности на продаваемую квартиру
В случаях, когда несовершеннолетний не владеет квадратными метрами, порядок его выписки упрощается, учитывая отсутствие необходимости решения органов опеки и попечительства.
Обязательные условия
Закон устанавливает только два условия:
- Вы должны зарегистрировать ребенка по альтернативному адресу. При этом согласно ГК РФ (ст. 20) место жительства ребенка должно совпадать с территорией проживания его родителей или опекунов.
- Жилье по другому адресу должно соответствовать всем требованиям: санитарным, учетным нормам (по минимальной площади).
Процедуру регистрации необходимо провести до составления договора купли-продажи недвижимости.
Важный! Впоследствии, если станет известно, что выписка произошла без учета регистрации в альтернативном жилье, то она признается незаконной, и родителей можно привлечь к ответственности вплоть до ограничения в правах на малыша.
Еще один важный момент: согласие на выписку ребенка должно быть подтверждено обоими его родителями. Исключение составляют ситуации, когда один из них проживает за границей или лишен родительских прав.
Пошаговая процедура
Итак, несовершеннолетний зарегистрирован по альтернативному месту жительства родителей, квартира в хорошем состоянии. Как начать процесс вывода? Вам следует обратиться в паспортный стол УК, ТСЖ, ЖСК.
- Вам необходимо явиться к матери или отцу (можно и к обоим) вместе с ребенком. Подросток в возрасте от 14 до 18 лет вправе подать заявление самостоятельно.
- При себе иметь следующие документы: личный документ, удостоверяющий личность матери, отца и ребенка (паспорта, свидетельство о рождении). документы на вновь приобретаемое жилье (свидетельство о праве собственности, выписка из Росреестра); техническая документация на альтернативное жилье.
Сотрудник, изучив все документы, предложит заполнить заявление и оформить так называемый выездной лист. На детей до 14 лет эти документы оформляют родители, подростки старшего возраста заполняют заявление самостоятельно.
Регистратор соберет все документы, включая оригинал паспорта, и подаст их в ФМС для официальной процедуры снятия с учета. Паспорта вернут обратно через 7 дней, этот срок установлен законом для выдачи.
Если у ребенка есть доля в приватизированной квартире
Служба опеки, помимо прочих полномочий, также защищает материальные права детей. Когда ребенок владеет частью права собственности на жилое помещение, которое собирается продать, то государственные органы должны позаботиться о том, чтобы он не остался «ни с чем» после сделки.
Согласие опекуна требуется и в тех случаях, когда на ребенка записана доля (часть) недвижимого имущества, и когда он является единственным его собственником.
Требования к выдаче разрешения
Социальные службы призваны отслеживать три основных момента:
- Наличие детской части имущества в приобретаемой жилплощади в обмен на ту, которая будет продана.
- Если ребенок является собственником продаваемой квартиры, но фактически проживает в другом месте, то органы опеки проверят факт открытия несовершеннолетнему специального счета, на который перечисляются средства от продажи жилья.
- По времени сделки по продаже старой квартиры и приобретению новой должны максимально совпадать. Проблемы могут возникнуть с новостройками, сдача которых затягивается по времени. Разрешение фактически получается только на этапе сдачи дома.
Внимание! Опекунство самостоятельно определит минимальную сумму, которая должна появиться на счету.
Допустим, ребенку принадлежит ½ квартиры. В новом жилье на него также оформляется не менее ½ доли. Соответствие долей может быть установлено как по пропорциональности квадратуры, так и по цене.
Если семья уедет в другой город, то продавать и покупать одновременно они явно не смогут. В таких ситуациях органы опеки и попечительства выдают разрешение с условием: приобрести жилье в установленный срок (например, в течение полугода). В ходе контрольных мероприятий соблюдение сроков проверяется через Росреестр. Если требование о сроках приобретения новой квартиры не соблюдено, то сделка по реализации старого жилья в судебном порядке может быть признана недействительной.
Какие документы потребуют службы опеки?
Конкретный перечень документов, с которыми нужно приходить в органы опеки и попечительства, в регионах может различаться.
По общему правилу необходимо предоставить:
- Сведения от управляющей компании о гражданах, совместно зарегистрированных в продаваемой квартире с отметкой о степени родства по отношению к правообладателю;
- Паспорта родителей;
- Заявление о выдаче разрешения на согласие квартиры;
- Полный комплект документов на бывшее и приобретаемое жилье, технические паспорта;
- Справка из банка о специальном счете, открытом на несовершеннолетнего ребенка.
Государственные органы обязаны дать согласие на продажу жилья в течение 14 дней.
Срок действия любого свидетельства, по общему правилу, составляет один месяц, но работники органов опеки и попечительства имеют право выдать его на другой срок, о чем сделать соответствующую запись в тексте разрешения.
Процедура подачи заявления на выписку аналогична описанной выше для случаев, когда ребенок не является собственником жилья. Единственным отличием является включение в перечень предоставляемых документов разрешения на услуги опекуна.
Выписка из муниципальной квартиры
Муниципальное жилье – это жилье, принадлежащее органам местного самоуправления.
Нельзя продать то, что тебе не принадлежит. Поэтому может потребоваться выписка ребенка в следующих случаях:
- При переезде родителей или иных законных представителей ребенка на новое место жительства.
- Если несовершеннолетний гражданин длительное время проживает по другому адресу.
- Ребенок умер или объявлен умершим, пропавшим без вести.
Порядок в ситуации переезда матери и отца на другое место жительства аналогичен порядку, предусмотренному при продаже квартиры, на которую ребенок имеет право собственности. Отличием в пакете документов будет наличие договора социального найма вместо выписки из ЕГРН на имущество.
Требуется разрешение органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы малыш переселился в жилое помещение, отвечающее всем требованиям. Переезд из отдельной квартиры в коммунальную не допускается.
Когда идти в суд
Суд рассматривает вопрос об изъятии ребенка из жилья только в исключительных случаях. Среди них:
- Оспаривание отказа органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на выписку ребенка и продажу квартиры.
- Подросток в возрасте от 14 до 18 лет не согласен со снятием с учета по старому месту жительства.
- Если пытаются прописать детей в худших жилищных условиях.
- При разводе родителей, когда один из них протестует против выписки ребенка.
Участие органов опеки и попечительства в делах такого рода обязательно. При вынесении решения суд учитывает мнение ребенка старше десяти лет.
За подачу иска взимается государственная пошлина, размер которой в 2022 году составляет 300 рублей.
Нужно ли платить за услуги по выписке ребенка из квартиры
Большинство государственных и муниципальных услуг являются платными, а формой оплаты является государственная пошлина, размер которой устанавливается законодательными актами.
В рамках этой статьи все действия государственных органов, как органов опеки, так и ЗАГСов по месту жительства, бесплатны.
Сроки выдачи выписки
Учитывая, что при сделках купли-продажи недвижимости большое значение имеет своевременность всех необходимых действий, укажем сроки отдельных этапов выемки несовершеннолетнего из квартиры для продажи:
- Выписка без оформления: 7 дней, если заявление в ЖЭК, ТСЖ и 3 дня, если заявление подается сразу в УФМС.
- Выписка и регистрация одновременно: 14 дней.
- Выдача разрешения опекуна: 14 дней.
Все вышеперечисленные сроки могут затягиваться, если подается неполный пакет документов или требуются дополнительные проверки или экспертизы.
Учитывая нюансы выписки ребенка из квартиры, изложенные в статье, эту сложную процедуру можно значительно упростить и обезопасить себя от непредвиденных ситуаций.