Специфика нежилого помещения
Законодательство не содержит статьи, четко регламентирующей данное понятие. Но из правовых норм ЖК и ГК можно сделать вывод, что нежилое помещение должно быть недвижимым и обособленным объектом, который используется в коммерческих, административных и общественных целях.
Более того, для проживания он непригоден ни в коем случае. Также офисы и магазины должны соответствовать требованиям технического и санитарного характера (должны быть: отдельный вход, вентиляция, водоснабжение, освещение, отопление и др.).
Способы использования нежилого помещения
Возможны 2 варианта эксплуатации нежилых помещений:
- Юридический (владелец склада или офиса официально заключает договор аренды с предпринимателем/компанией, и арендованная площадь используется в соответствии с условиями).
- Незаконный (бумаги не оформлены, собственник помещения устно согласовал с предпринимателем порядок предоставления специализированного помещения во временное пользование).
Если в первом случае вопрос о выселении предпринимателя с занимаемой территории не связан с особыми трудностями (нарушил условия договора - документ автоматически расторгается), то во втором - в 99% случаев они все же возникают .
Собственнику офиса будет проблематично доказать, что контрагент не выполняет то, о чем они договорились устно. Да и к собственнику помещения могут быть применены штрафные санкции за непредоставление сведений о доходах в налоговый орган.
Фонды
Собственник как коммерческого участка, так и жилой недвижимости вправе расторгнуть договор и, соответственно, потребовать освобождения территории, если:
- Несвоевременные платежи за пользование объектом или коммунальными услугами;
- Использование объекта не по назначению;
- Нарушение общественного порядка при эксплуатации объекта;
- Умышленное повреждение или ненадлежащее содержание имущества;
- Арендатор сдает помещение в аренду третьему лицу без ведома собственника.
Как правило, сделка расторгается из-за неуплаты арендатором арендной платы.
Перечисленные основания возникают по вине нанимателя имущества. Но правомерно прекратить отношения аренды собственник нежилого помещения может по объективным причинам, а именно:
- Срок действия договора истек, и собственник помещения не намерен его продлевать.
- Собственник помещения продал его другому лицу, которое не планирует в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
- Коммерческий сайт в конечном итоге стал непригодным для использования из-за аварийного состояния.
Имея намерение расторгнуть договор, арендодатель обязан уведомить об этом контрагента. Желательно письменно. В этом случае собственник имеет формальное право требовать от арендодателя устранения недостатков или нарушений.
Однако если последние носят масштабный характер, можно обойтись и без соблюдения уведомительного порядка. Достаточно немедленно обратиться к контрагенту с претензией о существенном нарушении договорных обязательств, в связи с чем договор подлежит расторжению.
Без участия суда
Если собственник склада или офиса принял окончательное решение о расторжении договора аренды, то он должен:
- Устно сообщить контрагенту о намерении расторгнуть договор и предложить освободить помещение в отведенное время.
- Направить работодателю соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин и сроков, в течение которых оборудование или хранящаяся продукция должны быть вывезены.
- Составьте документ о расторжении договора в 2-х экземплярах и направьте их на подпись арендатору.
Не менее важен порядок передачи вышеуказанных бумаг. Уведомление и Соглашение о расторжении могут быть доставлены лично (с уведомлением о получении, запрошенным или отмеченным соответствующим образом). Также допускается поручить дело законному представителю (наличие доверенности обязательно). Есть альтернатива отправке документов заказным письмом с уведомлением.
Сроки
В извещении арендодателю целесообразно указать срок, в течение которого предприниматель должен освободить помещение. При отсутствии такового считается, что контрагент обязан передать ключи от склада или офиса через 30 дней после получения уведомления.
Если предприниматель затягивает с подписанием бумаг и не спешит освобождать занимаемое им помещение, то лучший выход из этой ситуации – обращение в суд. Данная процедура требует составления искового заявления и уплаты госпошлины.
С участием суда
Если у арендодателя нет опыта ведения судебных дел, то есть смысл доверить дело профессиональному юристу. Он не только подаст в суд на ответчика, но и сможет представлять интересы истца в государственном учреждении.
Если арендодателю недвижимости в прошлом уже приходилось писать заявления о выселении из квартиры без предоставления другого жилья, то написать бумагу с требованием освобождения коммерческого участка не составит труда.
Этапы
Перед обращением в суд необходимо обратиться к ответчику с иском о выселении (лично, через представителя или заказным письмом с уведомлением).
На следующем этапе необходимо приступить к сбору доказательств в подтверждение требований (договор аренды, аудио-, видеоматериалы, бумаги свидетелей и т.д.).
Затем вы можете начать:
- К составлению претензии;
- Оплата государственной пошлины;
- Передача заявления и приложенных к нему документов в канцелярию суда;
- Участие в судебном процессе.
На заключительном этапе принимается решение по делу. И если после вступления в законную силу ответчик не исполняет его добровольно, то исполнительный лист передается сотрудникам ФССП, которые уже на практике реализуют приговор представителя Фемиды.
Исковое заявление
При составлении документа следует использовать только юридические термины, а в заявлении указывать:
- наименование и местонахождение суда;
- Информация об истце и ответчике (ФИО, адрес, телефоны, e-mail/название и адрес компании);
- Причины выселения (со ссылками на пункты договора, которые были нарушены);
- Требования и правовое обоснование (с указанием законодательных актов);
- Нумерованный список прилагаемых документов;
- Дата и подпись.
Выселение из нежилого помещения относится к категории неимущественных дел, и если возникает спор между физическими лицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, а если между коммерческими структурами – 6 тысяч рублей.
Приложения
К исковому заявлению необходимо приложить определенный перечень документов, а именно:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость;
- Договор аренды;
- Копия паспорта истца/регистрационных документов компании или индивидуального предпринимателя;
- Письменные доказательства в обоснование требований (квитанции, уведомления, дополнительные соглашения);
- Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Судебный процесс, в среднем, длится 1,5 - 2 месяца. Ответчик может обжаловать решение суда, и в этом случае потребуется дополнительное время для завершения установленных юридических процедур.
Судебная практика
В Российской Федерации значительный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременной оплатой арендной платы. В случае эпизодической просрочки денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если доходит, то решение о выселении не принимается.
Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчик в последнем случае обязан возместить материальный ущерб в полном объеме. Для принятия решения о выселении арбитр должен детально проанализировать характер нарушения.
Дело решается однозначно в пользу истца, если арендатор умышленно не платит арендную плату, наносит ущерб имуществу или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.
[идентификатор текстового поля = 'stb_style_557314' режим = 'css']
Выселение магазина из жилого дома
Выселение беженцев
[/текстовое поле]
Вывод
Порядок выселения нанимателя из занимаемого нежилого помещения осуществляется в порядке, установленном законодательством. Случаи, когда исключительно устная договоренность с арендатором более затруднительна для арендодателя. Если есть договор аренды, то проблем не будет.
Изначально применяется досудебный порядок, установленный условиями договора, если он окажется неэффективным, суд всегда будет на стороне собственника помещения, при условии злостного нарушения договора со стороны жилец.