Договор аренды - взаимная выгода собственников и арендаторов
Нередко собственники жилья стараются обойти процесс подписания договора аренды на том основании, что, получив определенную сумму дохода, им впоследствии придется платить налоги государству. Сэкономив, таким образом, не такую большую сумму, многие собственники, и даже арендаторы, соглашаясь на аренду без договора, забывают о преимуществах, которые они могут получить, заключив официальный договор.
Среди очевидных преимуществ договора аренды следует отметить следующие:
- Отсутствие возможных проблем с законом – при выявлении недобросовестных собственников, уклоняющихся от уплаты налогов, их, в большинстве случаев, штрафуют;
- Возможность прописать свои права и обязанности и в случае неправомерных действий любой стороны защитить себя, обратившись в соответствующие органы;
- Отсутствие опасности потери своих средств как одной, так и другой стороне, так как размер арендной платы и сроки ее выплаты четко прописаны в документе;
- Возможность решения любых мелких проблем и вопросов, возникающих между арендатором и арендодателем в частном порядке.
Основания для выселения
Выселение из съемной квартиры на основании статьи 687 ГК РФ может быть осуществлено при наличии таких оснований:
- Использование имущества, арендованного для проживания, в совершенно разных целях;
- Если в процессе пользования квартирой жильцы совершили действия, приведшие к порче имущества собственника (сгорела проводка, выломана дверь, выбиты окна и т.п.);
- Одним из оснований выселения соседей из съемной квартиры является неоднократное нарушение общественного порядка, а также прав и спокойствия проживающих поблизости;
- Неуплата арендной платы в установленный срок.
Если срок действия документа меньше 12 месяцев, то выселение можно осуществить с задолженностью в два месяца. Если документ был заключен на более длительный срок, то срок задолженности может достигать 6 месяцев;
- Проведение такого действия возможно, если помещение находится в аварийном (аварийном) состоянии, а нахождение в нем жильцов связано с опасностью для жизни и здоровья.
Как выселить жильцов, проживающих в квартире без договора найма
Выселение жильцов без договора найма должно осуществляться с учетом следующих особенностей:
- Проживание лиц в не принадлежащей им квартире осуществляется на незаконных основаниях. Наличие устного соглашения между сторонами является незаконным и, по сути, никаких полномочий жильцы не имеют;
- Если жильцы не хотят выселяться из квартиры, владелец может собрать все документы, подтверждающие право собственности на квартиру, и обратиться в местное отделение милиции – после такого действия жильцов выселят очень быстро;
Важным фактом является то, что при подаче заявления о выселении жильцов, проживающих без заключения договора, собственник может быть привлечен к ответственности за неуплату налогов.
Как выселить жильцов при аренде
Выселение жильцов с договором найма возможно при следующих обстоятельствах:
- По личному желанию жильцов;
- При наличии у собственника квартиры оснований для выселения из арендованной квартиры (в соответствии с ГК РФ);
- В случае нарушения арендаторами какого-либо пункта договора, предусматривающего его расторжение.
В случае, если наниматели квартиры не нарушают пункты договора аренды и нет оснований для их выселения в соответствии с Гражданским кодексом, лучше попытаться договориться мирным путем, так как даже судебное разбирательство не всегда приводит к желаемый результат для владельца.
Как выселить жильцов из съемной квартиры с временной пропиской
Выселение из квартиры жильцов, имеющих временную прописку до окончания ее срока, практически невозможно. Есть некоторые исключения, при которых собственники все же могут провести такую процедуру:
- Если арендатор призван на службу в вооруженные силы;
- Если арендатор осужден и наказанием является тюремное заключение;
- Если арендатор умер или объявлен безвестно отсутствующим;
- При обнаружении поддельных документов арендатора или в ситуации допущения ошибки при самой регистрации.
Как выселить соседей по «коммуналке» из съемной квартиры
В случаях сдачи в аренду помещений в коммунальной квартире при желании выселить жильцов следует учитывать следующие особенности:
- Основания законного выселения из коммуналки аналогичны тем, что жильцы проживают на отдельной территории;
- В случае необходимости выселения собственник может уведомить арендатора о желании расторгнуть договор не менее чем за два месяца до предполагаемой даты;
- В случае, если в договоре отсутствует пункт о досрочном прекращении его действия, выселение может быть осуществлено в судебном порядке (для этого должны быть веские основания).
Выселение особых категорий граждан
Существуют некоторые особенности процедуры выселения в частных случаях:
- Если возникает необходимость выселения жильцов, среди которых есть малолетний ребенок, то без достаточных оснований для такого действия их выселение возможно только при наличии у семьи альтернативного жилья;
- Выселить жильцов в отопительный период без законных оснований очень сложно – даже при рассмотрении такого дела в суде учитывается тот факт, что найти новую квартиру с подходящими условиями в такой период времени проблематично;
- Если вы хотите выселить жильцов за нарушение общественного порядка, вы должны сначала зафиксировать все такие случаи, чтобы предоставить доказательства в суде.
Порядок выселения из съемной квартиры
Процедура выселения из съемной квартиры состоит из следующих этапов:
- Уведомление жильцов в письменной форме о необходимости выселения (без оснований для этого за срок, указанный в договоре);
- Получение подтверждения о принятии уведомления;
- В случае отказа жильцов от выезда по собственному желанию, подача иска в суд;
- Предоставление арендаторам решения суда;
- Выселение напрямую (при необходимости в присутствии судебных приставов).
Выселение через суд и исковое заявление
Выселение жильцов в судебном порядке и подача заявления имеет следующие особенности:
- Обращение в суд происходит только при отсутствии мирных путей решения вопроса;
- Претензию может подать непосредственно собственник квартиры, подписавший договор аренды;
- При подаче заявления необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность собственника, правоустанавливающие документы на дом, а также договор аренды и письменное уведомление о его расторжении или документальное подтверждение оснований для выселения;
- В претензии описывается предмет спора, указываются реквизиты и дата подписания договора аренды, срок его действия, а также причины, по которым собственник требует выселения;
- При рассмотрении дела могут потребоваться показания свидетелей - соседей, участковых и других лиц;
- При принятии решения в пользу собственника ему выдается соответствующий документ и постановление о выселении.
Документы, необходимые для выселения жильцов
Если жильцы не изъявят желание съехать добровольно, то стоит привлечь правоохранительные органы или участкового. Последний путь – через суд. Для подачи претензии и объективного ее рассмотрения необходимо приложить следующие документы:
- Копия претензии с приложениями;
- Квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины;
- Копия правоустанавливающих документов на жилье;
- Копия договора аренды квартиры;
- Письменные доказательства обоснованности требований о выселении.
Может быть:
- Письменные показания соседей о факте нарушения правил пользования жильем и некорректного поведения;
- Выписки из уполномоченных органов об отсутствии оплаты за коммуналку;
- Протоколы правоохранительных органов о противоправных действиях;
- Заключения экспертов и комиссий о порче имущества;
- И другие.
Кого нельзя выселять и в каких случаях
Законодательством РФ предусмотрены отдельные категории граждан, выселение которых без уважительных причин осуществить невозможно. Это включает:
- Лица, достигшие пенсионного возраста;
- Инвалиды первой и второй групп;
- Граждане, являющиеся военнослужащими, а также члены их семей;
- Несовершеннолетние дети и сироты.
В любом случае при возникновении каких-либо спорных вопросов лучше обратиться за консультацией к юристу и определиться, как лучше поступить в данной ситуации.
ЗАДАТЬ ВОПРОС АДВОКАТУ НАШЕГО ЮРИСТА