Заверяется ли договор купли-продажи недвижимости у нотариуса?

Шаг №1 - Сначала выберите нотариуса

В случае совершения сделки купли-продажи вы можете обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ – ст. 56 Основы о нотариате. Перечень субъектов Российской Федерации указан в ст. 65 Конституции Российской Федерации. Это значит, что если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге, то вы можете обратиться к любому нотариусу в Москве или Санкт-Петербурге. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами Российской Федерации. В остальных случаях вы можете обратиться к любому нотариусу области/края/республики/района. Например, если квартира в Новосибирске, то к любому нотариусу в Новосибирской области.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса – это сервис и обслуживание, которое он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковы. Поэтому читайте отзывы - вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают их сотрудники, готовы ли они проконсультировать и т.д. Советую акцентировать на этом внимание, так как с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством их услуг, считают, что спрос еще большой и люди будут обращаться.

Этап №2 - Собираем документы

Документы требуются в оригиналах. Собственникам (продавцам) и покупателям лучше заранее обратиться к нотариусу и сообщить подробности сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от владельцев (продавцов)

• Паспорта; Если одному из них не исполнилось 14 лет – его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если от 14 до 18 лет - его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
• Свидетельство(я) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Они нужны для подтверждения права собственности на квартиру. Сертификаты аннулированы и не выдаются с июля 2016 года, но если он у вас есть, принесите. Если сертификата нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН о собственности. Любой желающий может заказать его за 460 рублей в отделениях МФЦ Мои документы или Росреестра - инструкция.
• Документ основания; Это документ, на основании которого собственники владеют квартирой. Если квартира была куплена ими - зарегистрированный ими договор купли-продажи. Если квартира досталась по наследству - свидетельство о праве на наследство. И так далее.
• Нотариальное согласие жены на продажу квартиры; Я написал отдельную статью - в каких случаях требуется согласие супруга. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, документ нотариально удостоверен. Стоимость 1500 - 2000 рублей выдается в день обращения.
• Разрешение органов опеки и попечительства; Если продается квартира, у собственников которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копию) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию, как получить это разрешение и какие документы для этого необходимы.
• Свидетельство о браке или разводе; Если право собственности продавца оформлено на одну фамилию, а паспорт теперь другой.
• Нотариальная доверенность; Если вместо собственника есть доверенное лицо, ему нужна нотариально заверенная доверенность и паспорт. Паспорт доверенного лица предоставлять не нужно. Покупатели редко рассматривают недвижимость для покупки, если в сделке вместо продавца присутствует доверенное лицо. Лучше сделать так – пусть доверенное лицо только собирает документы, а в день сделки собственник сам подписывает договор купли-продажи у нотариуса.
• Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров; В них указывается, состоит ли гражданин у них на учете или нет. Нотариусы редко требуют такие справки - обычно от пожилого хозяина от 65 лет или когда видно, что он пьющий. Нотариусу важно убедиться, что собственник понимает смысл своих действий, что он добровольно продает квартиру и т.д. такое дело в накр. диспансер. Справки везде платные, цены уточняйте на месте.

Документы от покупателей

• Паспорта; Если есть покупатель от 14 до 18 лет - его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если младше 14 лет - его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
• Свидетельство о браке, если супруги покупают квартиру;
• Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры; По закону оформлять согласие супруга на покупку не нужно, но некоторые требуют его предоставления в такой ситуации у нотариуса - квартира покупается в браке, но будет оформлена только на одного из супругов . Если она куплена в ипотеку, то согласие нужно не на покупку, а на передачу квартиры в залог банку. Если квартира оформляется сразу обоими супругами, согласие не потребуется ни в коем случае. Документ можно оформить у того же нотариуса за 1000 – 2000 рублей.
• Разрешение органов опеки и попечительства; Это разрешение необходимо, когда покупатели, приобретая квартиру у собственников, продают собственное имущество, в котором есть несовершеннолетние собственники. Выше я вставил ссылку на инструкции о том, как получить это разрешение. Хотя в инструкции указан акцент именно на продажу квартиры, он универсален — его можно использовать, если, например, продается частный дом.
• Кредитный договор, если покупатели используют ипотеку;
• Если за покупателей претендует доверенное лицо - его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Паспорт доверенного лица не требуется. Заверить документ у нотариуса стоит 1000 – 2000 рублей.

Этап 3 - Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и подает его на регистрацию

Далее собственникам и покупателям необходимо прийти к нотариусу и отдать документы. Выше документы от собственников и от покупателей. Если одной из сторон меньше 14 лет, то его присутствие не требуется.

По закону вы можете принести готовый договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил. Но на практике многие (если не все) нотариусы просто не принимают принесенный договор и настаивают на том, чтобы сами оформляли по своему образцу. Поэтому попробуйте сначала позвонить нотариусам, может кто согласится.

Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если одной из сторон не исполнилось 14 лет, то за них договор подписывают ее представители (родители, опекуны, попечители). Когда одной из сторон от 14 до 18 лет, он сам подписывает договор, плюс подпись ставит один из его представителей (родители, опекуны, попечители). После подписания нотариус заверяет договор (удостоверяет подписи).

Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс один остается у нотариуса на хранение в архиве. Например, если 2 владельца и 3 покупателя, то будет 6 экземпляров. Каждому покупателю будет выдан заверенный договор на специальном бланке с водяными знаками. Для продавцов, а для себя для архива нотариус выдаст заверенные договоры на обычной бумаге.

Далее нотариус обязан сам бесплатно и в тот же день представить договор на регистрацию сделки купли-продажи. Это уже включено в услугу сертификации транзакций. Нотариусы имеют такие обязанности с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил нотариальный тариф из ст. 22.1 Основ нотариата, и там же в абзаце 2 добавлено - нотариус не вправе брать деньги за дополнительные юридические услуги. С разъяснениями Федеральной нотариальной палаты можно ознакомиться здесь.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделка должна быть зарегистрирована в течение одного рабочего дня. Если у нотариуса нет возможности подать в электронном виде, то он или его помощник должны подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2-х рабочих дней. И крайний срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ.

Участники сделки должны уплатить нотариусу только государственную пошлину за регистрацию сделки - 2000 рублей (п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подает документы в электронном виде, то Росреестр установил скидку 30% — нужно заплатить всего 1400 руб. По закону госпошлину уплачивают покупатели, т.к. они являются бенефициарами, но на практике нотариусу все равно, кто перечислит деньги.

После регистрации сделки в Росреестре покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы уведомляют об этом по телефону, некоторым придется звонить самостоятельно.

Стоимость услуги

О стоимости договора купли-продажи квартиры у нотариуса я написал отдельную статью. Внимательно прочитайте его, чтобы узнать, сколько вам придется заплатить в вашем конкретном случае.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры есть на интерактивной карте ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (откроется во всплывающем окне).