Системы сертификации
На сегодняшний день существует несколько систем добровольной сертификации. Наиболее влиятельными являются BREEAM, разработанный в Великобритании в 1990 году, LEED, сформулированный Советом по экологическому строительству США в 1998 году, и немецкий DGNB, появившийся в 2007 году. зданий, Green Zoom.
При прохождении любой аттестации, в зависимости от набранных баллов, зданию вручается сертификат определенного уровня, например, в Green Zoom сертификаты бывают бронзовыми, серебряными, золотыми или платиновыми.
В России большинство зданий, сертифицированных по экологическому стандарту, сосредоточено в столицах. Санкт-Петербург занимает второе место и уступает только Москве. «У нас есть одиннадцать зданий, сертифицированных BREEAM, и шесть зданий, сертифицированных LEED. Хотя общее количество сертифицированных зданий растет, следует отметить, что за последние пять лет из-за экономического кризиса стало меньше новых проектов, получивших международную сертификацию», — говорит Артем Зубенко, генеральный директор World of Elite. ООО "Апартаменты Крестовский". По его словам, за последние пять лет сертификацию отечественного Green Zoom в Санкт-Петербурге получили 19 зданий, и здесь есть определенная положительная динамика. Так, в 2016 году сертифицировано четыре здания, в 2017 году – пять зданий, в 2018 году – три, в 2019 году – одно, в 2020 году – четыре. Растет количество строящихся в Петербурге зданий, спроектированных в соответствии с экологическими стандартами, которые в будущем будут сертифицированы, отмечает эксперт.
Как показывает практика, зарубежные BREEAM и LEED чаще всего сертифицируют здания, относящиеся к сегментам офисной и коммерческой недвижимости. Также такую сертификацию выбирают знаковые для города проекты или крупные компании. Например, все объекты Олимпиады-2014 прошли сертификацию BREEAM, а небоскреб «Лахта Центр» получил сертификат LEED на высший «платиновый уровень» по результатам оценок критериев экологической эффективности. «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко» также имеют сертификаты BREEAM. Это объясняется тем, что офисы и торговые площади, прошедшие экологическую сертификацию, пользуются приоритетом на рынке иностранных и крупных российских компаний.
«Для многих из этих компаний забота об окружающей среде прописана на уровне корпоративных стандартов. Помимо конкурентоспособности, соблюдение экологических норм делает здание энергоэффективным: использование «зеленых» технологий позволяет потенциальным арендаторам сэкономить 10–15% при оплате коммунальных услуг, за счет снижения потребления электроэнергии и тепла, — поясняет г-н Зубенко. - Что касается сертификации жилых проектов в Санкт-Петербурге, то следует отметить, что их количество сегодня растет. Самый первый BREEAM-сертифицированный проект в России — комплекс «Триумф-Парк» на Дунайском проспекте. Также экологические сертификаты отечественного Green Zoom получили проекты, построенные в Санкт-Петербурге такими застройщиками, как Бонава, Северный город, Эталон, ЛСР, Аквилон, Setl Group, Docklands Development, Bau City Development.
Стоит отметить, что даже без сертификации нормы энергоэффективности зданий сегодня регулируются Правилами определения класса энергоэффективности многоквартирных домов, изданными в 2016 году Минстроем РФ, где установлено пять классов: от А до низшего Е. Современные новостройки, этот класс не должен быть ниже С, а классы D и Е могут быть только в исторических домах.
Чтобы пройти сертификацию, здание должно быть спроектировано и построено с использованием устойчивых ресурсов и оборудования, которые снижают потребление ресурсов. К наиболее востребованным энергоэффективным технологиям в сегменте офисной недвижимости относятся установка термостатических головок на радиаторы отопления, интеллектуальная система освещения, погодозависимое отопление, установка аэраторов для снижения расхода воды. Кроме того, застройщик должен обеспечить качественное озеленение, организовать раздельный сбор и вывоз мусора и прочее.
Аренда дороже
Г-н Заглумин отмечает, что бизнес-центры, сертифицированные по «зеленым» стандартам, таким как LEED или BREEAM, относятся к классу А или В+ и имеют более высокую арендную ставку. «Обычно такие объекты привлекательны для крупных международных компаний, для которых важно соблюдать корпоративные стандарты и придерживаться общей политики компании в отношении парадигмы устойчивого развития (sustainability). При выборе офиса игроки малого и среднего бизнеса в первую очередь ориентируются на арендную ставку и местоположение», — говорит он.
Что касается складской недвижимости, то строительство с применением энергоэффективных технологий может рассматриваться застройщиками в основном применительно к проектам build-to-suit, то есть для заказчика, в случае наличия такого запроса с его стороны. На петербургском рынке практически нет спекулятивных «зеленых» хранилищ, отмечает г-н Заглумин
Дорогое удовольствие
Одним из главных сдерживающих факторов «зеленого» строительства является его высокая стоимость. Г-н Дроздов отмечает: «Строительство по зеленым технологиям удорожает объекты в среднем на 10-15% (то есть речь идет об увеличении стоимости возведения квадратного метра на 5-20 тыс. руб.). А стоимость коммунальных услуг в России невысокая, поэтому компенсировать эти расходы при дальнейшей эксплуатации зданий не получится – никаких особых льгот для таких объектов российское законодательство не предусматривает. Поэтому такие проекты в сегменте жилья в основном осуществляют иностранные девелоперы, работающие на российском рынке. В первую очередь, опять же, в соответствии с принятой в их странах практикой.
Г-н Заглумин считает, что соблюдение "зеленых" стандартов делает строительство еще дороже - примерно на 15-20%. Однако он считает, что в долгосрочной перспективе эти вложения все же могут окупиться за счет экономии на эксплуатационных расходах и коммунальных платежах.
Павел Якимчук, партнер, руководитель проектного управления Cushman & Wakefield, дает следующую оценку затрат на «зеленое» строительство: «Существует мнение, основанное на зарубежных исследованиях (в Азии, Северной Америке и Европе), что стоимость «зеленых» объектов составляет 3 10 % выше, чем «обычные» здания. Это верно лишь отчасти, поскольку стоимость строительства «зеленого» объекта сильно зависит от множества факторов, в том числе от инженерных и архитектурных характеристик, изначально заложенных в проект здания, а также от выбранного стандарта «зеленой» сертификации и стратегии сертификации. Даже расположение объекта может повлиять на стоимость».
Но признает, что говорить об окупаемости довольно сложно, особенно в России. «Экологические инвестиции имеют очень большой горизонт воздействия на объект, и, соответственно, срок окупаемости значительно превышает стандартные сроки, характерные для инвестирования в недвижимость. По сравнению с развитыми экономиками в России пока очень мало институциональных инвесторов, готовых рассматривать денежные потоки в горизонте 15–20 лет, и именно с этого периода считается окупаемость «зеленых» инвестиций. При этом, говоря об экономическом эффекте для застройщиков и собственников «зеленых» зданий, необходимо отметить сокращение сроков экспозиции таких объектов и меньшую вакантность. Иными словами, при прочих равных условиях арендаторы чаще будут выбирать зеленый дом, принимая решение о переезде, и чаще решают остаться в нем, рассматривая альтернативы», — рассуждает г-н Якимчук.
Без возврата
Анастасия Горбулина говорит: «Для девелопера зеленое строительство — это вложение капитала без возврата. У нас тут нет бизнеса. Мы можем привести всем наглядный пример с использованием солнечных электростанций. Застройщик вкладывает средства в их установку, но вынужден дублировать питание от поставщика, чтобы избежать отключения электроэнергии у клиентов. В результате клиент получает экономию, так как он не платит поставщику электроэнергии во время использования солнечных электростанций, а застройщик делает дополнительные инвестиции в оборудование и при этом покупает свободную мощность у поставщиков энергии. В целом, несмотря на то, что экология и идеи устойчивого развития все больше находят отклик у наших клиентов, покупатели жилья в России пока не готовы платить за такие решения».
Со своим коллегой согласен Игорь Цой, управляющий директор Группы ЛСР: «По сравнению с США или Европой спрос на «зеленые» жилые дома и «зеленые» строительные материалы в России намного ниже, что определяется низкой стоимостью ресурсов (электроэнергия, тепло, вода) на этапе эксплуатации. Это должно измениться с будущим регулированием климата и изменением потребительских предпочтений, с растущим влиянием миллениалов, которые склонны учитывать экологические и социальные соображения при принятии решений о покупке».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», также считает, что пока рано говорить о массовом внедрении «зеленых» технологий в российскую застройку. «Например, ряд технологий, связанных с энергоэффективностью, и идея домов с нулевым энергопотреблением не получили популярности в нашей стране. В зачаточном состоянии, несмотря на разработку регулятором нормативной базы, находится концепция использования каркасов из клееной древесины для многоэтажных домов. В первую очередь из-за устаревших представлений о пожароопасности материала. Большинство «зеленых» технологий, таких как вентиляция с использованием тепловых насосов, низкотемпературных систем отопления, вакуумных систем сбора отходов, солнечных батарей и регулируемых жалюзи, слишком дороги и не востребованы на рынке. Говоря об этом аспекте развития, вряд ли стоит начинать с окупаемости. Использование «зеленых» технологий, как правило, является частью стратегии развития международных компаний и их внутренних стандартов работы. При этом мы точно знаем, что у проектов с высокой степенью внедрения энергоэффективных решений есть свой потребитель. Как правило, это обеспеченные семьи, которые отвечают за потребление и учет ресурсов», — заключает г-н Свинолобов.
Oleg Privalov