Покупка земли на аукционе
Одним из способов приобретения земли является покупка ее на аукционе. Такие аукционы проводят региональные власти и муниципалитеты. Вся информация об аукционе размещается на сайте torgi.gov.ru, информация об аукционах в конкретном населенном пункте на сайтах администрации. Участие в аукционе простое - нужно подать заявку и внести залог. Выигрывает тот, кто назначит наибольшую цену, если в торгах участвовало только одно лицо, он получает землю по стартовой цене, которая обычно ниже рыночной и часто равна кадастровой.
Такие аукционы ничем не отличаются от уже привычных и популярных продаж квартир на аукционах. Если с квартирами обычно все понятно и их стоимость и ликвидность легко оценить, то каждый земельный участок имеет свои уникальные особенности, он может иметь невыгодное расположение вдали от инфраструктуры, какие-то обременения или послабления, говорит гендиректор «Русской Сотки» Илья Терентьев. Часто цена может быть заявлена ниже рыночной, но во время аукциона она поднимается выше нее, — говорит Максим Лещев, генеральный директор Geo Development.
В отличие от покупки квартир на аукционах, аукционы на земельные участки менее популярны среди конечных покупателей и количество участников обычно меньше, поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по стартовой цене, говорит Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, в аукционах с земельными участками в Подмосковье чаще участвуют частные инвесторы, которые разбираются в этом рынке, а не конечные покупатели — для многих это сложно и непонятно, нужно разбираться в нюансах, а также оценивать реальная стоимость земли.
Торги по аренде земли
Местные власти часто предлагают право аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Земля выставляется на торги уже с техническими условиями на подключение к инженерной инфраструктуре и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором указаны предельные параметры его застройки. Одним из условий аукциона является то, что на участке должен быть возведен индивидуальный жилой дом, обычно на строительство дается от трех до пяти лет. Такие аукционы становятся все более популярными среди конечных покупателей; для местных властей это гарантия того, что на участке не появится долгострой.
Основным преимуществом аукциона по покупке права аренды участка с последующим строительством является возможность купить его по цене ниже кадастровой. В Москве цена покупки после завершения строительства составляет 40% от кадастровой стоимости. Что ж, есть примеры и более выгодных сделок – в Мытищах стоимость выкупа участка с построенным объектом недвижимости составляет всего 3% от кадастровой стоимости.
Такие документы есть в каждом муниципалитете Московской области, и стоимость выкупа будет разной, но всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив соответствующие документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Данные о кадастровой стоимости размещены на официальном портале Росреестра.
Торги с правом аренды, безусловно, более выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести участок и построить на нем дом, считает Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, это дает возможность сэкономить на покупке, а также отсрочить платежи за земельный участок. Но нужно рассчитывать, чтобы стоимость аренды при строительстве и последующем выкупе в сумме не оказалась выше рыночной стоимости участка, предупреждает эксперт. Также стоит сравнить стоимость покупки земельного участка или его аренды на 49 лет — возможно, аренда окажется дешевле или менее обременительна для бюджета, чем единовременная выплата всей суммы, добавляет Максим Лещев.
Неограниченные земельные участки
Есть еще одна возможность получить земельный участок в собственность или в аренду без проведения торгов — это купить участок без разграничения собственности. Вся земля в России определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Неограниченным считается земельный участок, на который нет правоустанавливающих документов. Эту схему часто используют профессиональные инвесторы, и она не дает полной гарантии приобретения того или иного участка, поясняет Максим Лещев.
Местные муниципалитеты распоряжаются неограниченным земельным участком, соответственно, могут предоставлять заявителям (физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям) такую государственную услугу. В том числе такие бесхозяйные участки могут быть получены в собственность для строительства индивидуального жилищного строительства.
Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определяется ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. В ст. 39.3 Кодекса установлены условия, при которых может быть осуществлена продажа таких земель. В частности, разрешена продажа:
- Земельные участки, на которых расположены здания, сооружения - собственникам таких строений (то есть при наличии дома на участке безграничной государственной собственности, права на который оформлены, собственник дома может обратиться в собственность на землю );
- Земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в черте населенного пункта, садоводства, дачи или фермерского хозяйства;
- Земельные участки принадлежат крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В ст. 39.6 Земельного кодекса определены случаи, когда неограниченные земли сдаются в аренду без проведения торгов. В частности, без торгов предоставляются:
- Земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к государственной собственности, - членам этой некоммерческой организации;
- Земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, один раз для завершения их строительства - собственникам объектов незавершенного строительства;
- Земельные участки - гражданам, имеющим право на их преимущественное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
- Земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изъятого для государственных или муниципальных нужд;
- Земельный участок - лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе безвозмездно, если такой земельный участок закреплен за государством. или для коммунальных нужд либо ограничено в обороте;
- Земельный участок - гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, садоводства;
- Земельный участок, расположенный за чертой населенного пункта, - гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
- Земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной договором концессии, - лицу, с которым заключен такой договор (например, для инвестиционных проектов).